物业不合格主要体现在以下几个方面：
物业服务合同履行不到位：
- 根据《物业管理条例》第三十五条，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。若物业公司未能按照合同约定提供服务或服务质量不达标，如保洁不到位、绿化维护差、安保措施不足等，均属于物业不合格的表现。业主在发现此类问题时，可以要求物业公司进行整改，若物业公司拒不整改或整改不到位，业主有权向相关部门投诉或寻求法律途径解决。
擅自提高收费标准或增加收费项目：
- 物业费的收取应当基于物业服务合同中的明确约定。如果物业公司未经业主同意擅自提高收费标准或增加收费项目，如额外收取公共区域使用费、装修管理费等，这同样属于物业不合格的行为。业主有权拒绝支付超出合同约定的费用，并可以向相关部门举报物业公司的违规行为。
未履行安全保障义务：
- 物业公司有义务保障业主的人身和财产安全。若因物业公司管理不善导致小区内发生盗窃、抢劫等治安事件，或者因物业公司未及时维修公共设施导致业主受伤等，物业公司均需承担相应的法律责任。这些情况也表明物业公司在安全保障方面存在不合格之处。
未按规定公开或公示相关信息：
- 根据相关法律法规，物业公司应当定期向业主公开或公示物业服务费用收支情况、公共收益情况、维修资金使用情况等重要信息。若物业公司未按规定进行公开或公示，或者公开的信息不真实、不完整，这也属于物业不合格的表现。业主有权要求物业公司公开相关信息，并可以向相关部门投诉。
服务态度恶劣或处理问题不及时：
- 物业公司的服务态度和处理问题的效率也是衡量其是否合格的重要标准。若物业公司工作人员态度恶劣、对业主的投诉或建议置之不理，或者处理问题不及时、不到位，导致业主的合法权益受到损害，这也表明物业公司在服务方面存在不合格之处。
针对物业不合格的情况，业主可以采取以下措施：
- 与物业公司沟通协商：首先，业主可以尝试与物业公司进行沟通协商，要求物业公司整改不合格之处，并明确整改期限和要求。
- 向相关部门投诉：若物业公司拒不整改或整改不到位，业主可以向当地房管部门、物业管理部门或消费者协会等相关部门进行投诉，寻求帮助和支持。
- 寻求法律途径解决：在必要时，业主还可以考虑通过法律途径维护自己的合法权益，如提起诉讼或申请仲裁等。
温馨提示：在处理物业纠纷时，业主应当保留好相关证据，如物业服务合同、缴费凭证、投诉记录、照片或视频等，以便在需要时提供证明。同时，业主也应当积极履行自己的义务，如按时缴纳物业费、遵守小区管理规定等，以共同维护良好的小区环境和秩序。
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