针对租户合同期满但营业执照未注销的情况，房东确实需要采取一系列积极且合法的措施来维护自身权益，避免潜在的法律风险和责任。以下是我为您整理的详细解决方案：
一、初步沟通与协商
友好沟通：首先，房东应尝试与租户进行友好沟通，了解其不注销营业执照的具体原因。在沟通过程中，明确指出租赁关系已经结束，继续保留以该租赁地址注册的营业执照可能会给双方带来不良后果，如被工商部门列入异常经营名录或面临罚款等。
保留证据：在沟通过程中，房东应注意保留好聊天记录、通话录音等证据，以备后续可能需要使用。
二、发送书面通知
若口头沟通无果，房东应向租户发送一份正式的书面通知，要求其在一定期限内（如15-30天）完成营业执照的注销或迁移手续。书面通知最好通过邮政特快专递（EMS）发送，并在快递单上注明“关于要求办理营业执照注销/迁移的通知”字样。同时，房东需保留好快递底单和送达回执等凭证，作为已履行通知义务的证据。
三、寻求行政部门协助
若租户在书面通知规定的期限内仍未注销营业执照，房东可以持租赁合同终止证明、房产证明等相关材料，向当地的工商行政管理部门或税务部门反映情况。这些部门有权要求企业或个体工商户依法办理注销登记，并可对租户进行督促和管理。在某些情况下，行政部门经过核实后，可依职权强制注销或要求限期整改该营业执照。
四、法律途径与诉讼准备
咨询律师：在处理此类问题时，房东可以咨询专业律师，了解自己的法律权益和可行的法律途径。律师可以根据具体情况提供针对性的建议，帮助房东制定合适的策略。
发送律师函：若行政部门的介入未能解决问题，房东可以考虑委托律师向租户发送律师函。律师函具有更强的法律威慑力，能够明确告知租户其不注销执照的行为已经构成违约或侵权，并详细阐述可能面临的法律后果，如承担赔偿责任等。
提起诉讼：作为最后的手段，若租户仍然拒不配合，房东可以向法院提起诉讼。在诉讼过程中，房东需要提供充分的证据（如租赁合同、书面通知、沟通记录、律师函等）以证明租户有义务注销营业执照且拒绝履行该义务，给房东造成了损失。法院会根据双方提供的证据和法律规定进行审理，若判决房东胜诉，可通过强制执行程序要求租户注销执照，并赔偿因此造成的损失。
五、预防措施与合同完善
为了避免类似情况再次发生，房东在与新租户签订租赁合同时，应明确约定在租赁期满或提前解除合同时，租户必须及时办理营业执照的注销或迁移手续。同时，可以在合同中设定违约金条款，以约束租户遵守相关规定。若租户违反约定，房东有权要求其支付违约金，并通过法律途径追究其责任。
六、其他注意事项
综上所述，面对租户合同期满但营业执照未注销的情况，房东应综合运用多种手段解决问题，并在签订新租赁合同时加强预防措施以降低潜在的法律风险。希望这些建议能对您有所帮助。