结论前置：商品房购房合同与补充协议同时签订，但均未签字的情况下，协议一般无效。不过，具体还需根据实际情况和法律规定来判断。以下从不同角度进行分析：

一、合同生效的一般要件

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同生效一般需要满足以下要件：

1. 行为人具有相应的民事行为能力：即签订合同的双方必须具备签订合同的法律资格和能力。
2. 意思表示真实：即双方签订合同的意思表示必须是真实的，不存在欺诈、胁迫等情形。
3. 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗：即合同内容必须合法，不得违反国家法律法规的强制性规定，也不得违背社会公德和公共秩序。

签字盖章作为合同生效的形式要件，虽然并非所有合同都必须采用书面形式并签字盖章才生效，但对于商品房购房合同这类涉及重大财产权益的合同，通常要求采用书面形式，并由双方签字或盖章以确认合同的真实性和有效性。

二、未签字合同的效力分析

1. 未签字但已实际履行：

   • 如果双方虽然未在合同上签字，但已经按照合同约定实际履行了各自的义务，如购房者已经支付了购房款，开发商已经交付了房屋等，那么在这种情况下，可以视为双方已经以实际行为表明了接受合同约束的意思表示，合同可能被认定为有效。但这种情况较为特殊，且需要充分的证据来证明双方的实际履行行为。

2. 未签字且未实际履行：

   • 如果双方既未在合同上签字，也未按照合同约定实际履行各自的义务，那么在这种情况下，合同通常被认定为未成立或无效。因为签字是确认合同真实性和有效性的重要方式之一，未签字则无法证明双方对合同内容的认可和接受。

三、补充协议的效力

补充协议作为原合同的补充或变更，其效力通常依赖于原合同的效力。如果原合同（即商品房购房合同）因未签字而无效或未成立，那么补充协议也通常会被视为无效或未成立。因为补充协议是对原合同内容的补充或变更，如果原合同本身就不存在或无效，那么补充协议也就失去了存在的基础。

四、特殊情况下的考虑

• 表见代理或职务行为：如果一方虽然未在合同上签字，但存在表见代理或职务行为等情形，即对方有理由相信该未签字方有权代表签字方签订合同，那么在这种情况下，合同可能被认定为有效。但这种情况需要严格的证据来证明表见代理或职务行为的存在。
• 电子签名或盖章：随着科技的发展，电子签名或盖章也逐渐被法律所认可。如果双方采用电子签名或盖章的方式签订合同，并且符合相关法律法规的规定，那么即使未采用传统的纸质签字或盖章方式，合同也可能被认定为有效。

建议：在签订商品房购房合同及补充协议时，务必确保双方都在合同上签字或盖章，以确认合同的真实性和有效性。如果因特殊原因无法及时签字或盖章，也应尽快补签或补盖，以避免不必要的法律纠纷。如果遇到相关法律问题，可以直接向我咨询。