关于租房中的履约保证金和赔偿金是否合法的问题，结论是：在符合法律规定和合同约定的前提下，履约保证金和赔偿金是合法的。以下从不同角度进行详细分析：
一、履约保证金的合法性
法律依据：
- 履约保证金并非法律直接规定的制度，而是基于双方当事人的约定。在租房合同中，双方可以约定承租人向出租人支付一定金额的履约保证金，作为履行合同的担保。
合法性条件：
- 双方自愿：履约保证金的约定必须基于双方当事人的自愿，任何一方不得强迫对方接受。
- 不违反法律强制性规定：履约保证金的金额、支付方式、退还条件等不得违反法律、行政法规的强制性规定。
- 合同明确约定：租房合同中应明确约定履约保证金的金额、支付时间、退还条件等，以便在合同履行过程中有明确的依据。
实际作用：
- 履约保证金可以确保承租人按照合同约定履行义务，如按时支付租金、保持房屋完好等。如果承租人违约，出租人有权根据合同约定扣除部分或全部履约保证金作为赔偿。
二、赔偿金的合法性
法律依据：
- 赔偿金是基于违约行为而产生的法律责任。在租房合同中，如果一方违约，给对方造成损失的，应承担赔偿责任。
合法性条件：
- 存在违约行为：赔偿金的前提是一方存在违约行为，如承租人未按时支付租金、擅自改变房屋结构等。
- 造成实际损失：违约行为必须给对方造成实际损失，且损失金额可以量化。
- 合同或法律规定：赔偿金的金额和计算方式可以在合同中约定，也可以根据法律规定进行计算。如果合同没有约定，则根据实际损失和违约情况，由法院或仲裁机构进行裁决。
实际作用：
- 赔偿金可以弥补因违约行为给对方造成的损失，维护合同的公平性和正义性。同时，它也可以对违约方起到一定的惩罚作用，促使其遵守合同约定。
三、履约保证金与赔偿金的关系
不重复计算：
- 如果租房合同中既约定了履约保证金，又约定了赔偿金，且承租人违约给出租人造成损失，那么出租人在扣除履约保证金后，如果仍有损失未得到弥补，可以要求承租人继续支付赔偿金。但需要注意的是，履约保证金和赔偿金不应重复计算，即出租人不能因同一违约行为同时获得履约保证金和全额赔偿金。
合同约定优先：
- 关于履约保证金和赔偿金的金额、支付方式、退还条件等，应优先以合同约定为准。如果合同没有约定或约定不明确，则根据法律规定和实际情况进行裁决。
四、建议
明确合同条款：
- 在签订租房合同时，双方应明确约定履约保证金的金额、支付时间、退还条件以及赔偿金的计算方式和支付条件等，以避免后续纠纷。
保留证据：
- 在合同履行过程中，双方应保留好相关证据，如租金支付凭证、房屋交接单、维修记录等，以便在发生纠纷时能够证明自己的主张。
及时沟通协商：
- 如果发生纠纷，双方应首先尝试通过沟通协商解决问题。如果协商不成，可以寻求法律途径解决。
如果您在租房过程中遇到履约保证金或赔偿金方面的问题，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供详细的法律建议。