结论前置：宅基地上没有房屋且买家不符合“一户一宅”条件，同时未经村委会同意的转让合同，其效力存在重大瑕疵，很可能被认定为无效合同。以下是对此问题的详细分析：
一、宅基地转让的基本原则与限制
宅基地权属与流转规定：
- 宅基地属于农民集体所有，农民对宅基地仅享有使用权，而非所有权。这种使用权具有人身依附性和特定性，不得随意转让或买卖。
- 宅基地使用权不能单独买卖，但可在本集体经济组织内部成员之间流转，且必须遵循“地随房走”的原则，即宅基地使用权随房屋一并转移。同时，流转必须经过本集体经济组织同意，并办理相关宅基地使用权变更登记手续。
“一户一宅”原则：
- 根据相关法律法规，农村村民一户只能拥有一处宅基地。这是为了保障农民的基本居住需求，防止宅基地的滥用和浪费。
二、合同效力的具体分析
买家不符合“一户一宅”条件：
- 如果买家已经拥有一处宅基地，再购买宅基地将违反“一户一宅”原则。这种情况下，无论是否经过村委会同意，该转让合同都因违反了宅基地流转的基本原则而存在被认定无效的风险。
未经村委会同意：
- 村委会作为农村集体组织的代表，对宅基地的管理和流转有审核监督职责。未经村委会同意的宅基地转让行为，可能被视为违反了宅基地流转的程序性规定。
- 尽管村委会同意并非宅基地转让合同生效的法定必备条件，但未经同意可能在后续办理宅基地相关手续（如变更登记）时遇到阻碍，且这种未经同意的行为可能被视为对农村集体利益的损害，从而影响合同的效力。
宅基地上没有房屋：
- 宅基地使用权通常与房屋所有权紧密相连，遵循“地随房走”的原则。如果宅基地上没有房屋，那么宅基地使用权的流转就缺乏了房屋这一重要载体，可能使得转让行为更加复杂和不确定。
- 在没有房屋的情况下，宅基地使用权的转让可能更容易被视为对宅基地的单独买卖，从而违反了宅基地流转的限制性规定。
三、法律后果与建议
合同无效的法律后果：
- 如果宅基地转让合同被认定无效，双方应返还因合同取得的财产；不能返还或无需返还的，应折价补偿。有过错方还需赔偿对方因此所受到的损失。
行政处罚与刑事责任：
- 对于违反土地管理法规，非法转让宅基地的，县级以上人民政府自然资源主管部门将没收违法所得，并可能处以罚款。同时，还可能面临限期拆除新建建筑物和其他设施，恢复土地原状的处罚。
- 如情节严重，可能触犯《中华人民共和国刑法》的相关规定，构成非法转让、倒卖土地使用权罪，面临刑事处罚。
建议：
- 鉴于宅基地转让的复杂性和法律风险，建议在进行宅基地转让时严格遵守相关法律法规和政策规定，确保转让行为的合法性和有效性。
- 在进行宅基地转让前，务必咨询专业律师或相关机构，了解当地的具体规定和程序要求，以确保转让的顺利进行和权益的保护。
总结来说，宅基地上没有房屋且买家不符合“一户一宅”条件，同时未经村委会同意的转让合同，其效力存在重大瑕疵，很可能被认定为无效合同。为了确保交易的合法性和稳定性，建议在进行宅基地转让时严格遵守相关法律法规和政策规定，并咨询专业律师的意见。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。