电梯广告的财产归属问题，需结合具体情况及法律规定综合判断，一般而言，在扣除合理成本后，电梯广告的收益应归全体业主共有。以下从不同角度进行详细分析：

一、法律规定与基本原则

根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条的规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”电梯作为小区内的共有部分，其广告收益在扣除必要的管理成本（如广告位的维护、清洁费用等）后，应归全体业主所有。

二、不同情况下的归属分析

1. 有物业管理的住宅小区

   • 在大多数情况下，小区的公共区域（包括电梯）由物业公司进行管理。物业公司可能会将电梯的广告位出租给第三方以获取收益。
   • 根据法律规定，这些收益在扣除物业公司的管理成本后，应归全体业主所有。
   • 物业公司有责任定期公布广告收入的收支情况，确保透明度和公正性。若物业公司未履行此义务，业主有权要求其公开相关信息，并可通过业主大会或法律途径维护自身权益。

2. 无物业管理的住宅小区或自治管理的小区

   • 如果小区没有聘请物业公司，而是由业主自行管理或委托其他机构代管，那么电梯广告的收入同样应遵循上述原则。
   • 管理方在扣除必要的管理成本后，应将剩余收益分配给全体业主。分配方式可由业主大会决定，如按户分配、按面积分配等。

3. 特殊情况下的约定

   • 虽然法律规定了广告收益的归属原则，但在实际操作中，也可能存在特殊情况。例如，某些小区可能在购房合同或业主公约中明确规定了广告收益的分配方式。
   • 在这种情况下，应按照相关约定执行。但需要注意的是，任何约定都不得违反法律法规的强制性规定。若约定违法，则该约定无效，仍应按照法律规定执行。

三、实际操作中的注意事项

1. 明确收益分配机制

   • 无论是物业公司还是业主自治组织，都应建立明确的收益分配机制，确保广告收入能够公平、合理地分配给全体业主。
   • 分配机制应明确收益的计算方式、扣除成本的范围、分配比例或方式等关键要素。

2. 加强监管与透明度

   • 相关部门应加强对小区公共区域广告收益的监管力度，防止物业公司或其他管理机构侵占业主权益。
   • 物业公司和管理机构也应提高透明度，定期向业主公布广告收入的收支情况，包括收入来源、成本支出、剩余收益等详细信息。

3. 维护业主权益

   • 业主有权了解并监督电梯广告收益的管理和使用情况。若认为物业公司或管理机构存在侵占、挪用等违法行为，业主可通过协商、向业主委员会反映、向相关部门投诉或提起诉讼等方式维护自己的合法权益。

总结来说，电梯广告的财产归属问题需结合具体情况及法律规定综合判断。在大多数情况下，扣除合理成本后的广告收益应归全体业主共有。若存在特殊约定且不违反法律法规强制性规定，则按约定执行。在实际操作中，应建立明确的收益分配机制、加强监管与透明度、维护业主权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。