若小区被盗保安发现，核心处理步骤及法律要点如下：

1. 立即采取紧急措施，保护现场并报警
   根据《保安服务管理条例》第二十六条，保安员发现违法犯罪行为时，应立即制止并保护现场，同时第一时间向公安机关报案（拨打110）。若盗窃正在进行，保安可在确保自身安全的前提下采取合理措施（如阻拦、控制嫌疑人），但不得使用暴力或超出必要限度的手段，否则可能涉嫌故意伤害等法律责任。
   法律依据：《刑法》第二十条关于正当防卫的规定，防卫行为需与侵害程度相适应。

2. 配合警方调查，提供关键证据
   保安需协助警方调取小区监控录像、出入登记记录等证据，并如实陈述案发经过（如发现时间、嫌疑人特征、被盗物品位置等）。若因故意隐瞒或伪造证据导致案件侦破受阻，可能承担行政处罚甚至刑事责任（《治安管理处罚法》第六十条）。
   实务建议：保安应提前熟悉小区监控覆盖范围及报警流程，定期参与应急演练，提升证据固定能力。

3. 通知业主及物业，履行告知义务
   根据《物业管理条例》第四十六条，物业企业（含保安服务方）在发生治安事件后应及时向业主委员会和全体业主通报情况，并采取临时安全防范措施（如加强巡逻、限制非业主出入）。若因未履行告知义务导致业主损失扩大，物业可能需承担部分赔偿责任。
   例外情形：若警方要求暂缓公开信息（如避免打草惊蛇），物业应优先配合警方要求。

4. 审查物业合同，明确责任边界
   若业主因盗窃受损，可依据《民法典》第九百四十二条要求物业承担违约责任（如未尽到安全保障义务）。但需注意：物业的责任范围限于“合理限度内的防范措施”，例如小区围墙完好、监控正常运行、保安定时巡逻等。若盗窃系因业主自身疏忽（如未关门窗）或犯罪分子技术开锁等不可抗力导致，物业责任可能减轻或免除。
   举证要点：业主需提供证据证明物业存在过错（如监控盲区、保安脱岗），物业则需证明已按合同约定履行义务。

后续建议：

• 对业主：若遭遇盗窃，第一时间报警并保留现场证据（如拍照、录像），同时联系物业调取监控；若物业推诿，可向当地房管部门投诉或通过诉讼主张权利。
  
• 对物业：建议定期组织保安培训，完善应急预案，并购买公众责任险以分散风险。
  

如有具体案件细节（如盗窃金额、物业合同条款等），可进一步向我咨询，我会结合证据材料提供针对性分析。