若物业公司以“事实服务”为由收取物业费，业主需根据具体情况判断是否应支付，核心在于确认物业公司是否实际提供了符合合同约定的服务。以下分情况说明：

1. 物业公司确实提供了基本服务，但服务存在瑕疵

• 结论：业主仍需支付物业费，但可主张减免部分费用或要求物业公司整改。
• 依据：根据《民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定支付物业费，物业公司已提供基本服务的（如安保、保洁、绿化等），业主不得以未接受或无需接受服务为由拒付。但若服务存在瑕疵（如清洁不彻底、安保不到位），业主可依据《物业管理条例》第四十一条，要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等责任，并可协商减免部分费用。
• 建议：业主应收集证据（如照片、视频、证人证言等）证明服务瑕疵，先与物业公司协商，协商不成可向社区、物业管理部门投诉，或通过诉讼主张权利。

2. 物业公司未提供服务或服务完全不符合约定

• 结论：业主有权拒付物业费，并可要求物业公司承担违约责任。
• 依据：若物业公司未履行合同义务（如长期未清扫垃圾、电梯停运未维修等），构成根本违约，业主可依据《民法典》第五百六十三条解除合同，并依据第五百七十七条要求物业公司赔偿损失（如因服务缺失导致的财产损失）。同时，根据《物业管理条例》第六十四条，业主可向物业主管部门举报，要求物业公司整改或处罚。
• 建议：业主应立即书面催告物业公司履行义务（保留催告记录），若物业公司仍不作为，可向法院起诉解除合同并索赔，或通过业主大会更换物业公司。

3. 物业公司以“事实服务”为由强行收费，但无合同依据

• 结论：业主可拒付，并可反诉物业公司侵权。
• 依据：若物业公司未与业主签订合同，或合同已到期未续签，仍强行收费，属于无权收费。根据《民法典》第一百二十二条，业主可要求物业公司返还已收取的费用，并可依据《消费者权益保护法》第五十五条主张惩罚性赔偿（若物业公司存在欺诈行为）。
• 建议：业主应拒绝支付，并要求物业公司出示合法收费依据（如合同、物价部门批文等），若无法提供，可向市场监管部门投诉或直接起诉。

4. 特殊情况：前期物业服务合同未到期，业主委员会未成立

• 结论：业主仍需按前期合同支付物业费，但可监督物业公司服务。
• 依据：根据《物业管理条例》第二十一条，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主需按约支付费用。但若服务严重不达标，业主可联合要求建设单位更换物业公司，或待业主委员会成立后重新选聘。
• 建议：业主应保留前期合同，若发现服务问题，可向建设单位或物业主管部门反映，并推动成立业主委员会以维护权益。

总结：物业公司以“事实服务”收费是否合法，关键看其是否实际提供了符合合同约定的服务。业主应先核实服务情况，收集证据，通过协商、投诉或诉讼等途径维护权益。若遇复杂情况，可直接向我咨询具体操作方案。