关于“入住率达到多少由业主签订物业合同”的问题，首先需要明确的是，入住率并不是决定业主是否需要签订物业合同的唯一或决定性因素。以下是对此问题的详细分析：

1. 物业合同的签订依据：

   • 物业合同的签订主要依据的是《物业管理条例》以及相关的法律法规，而不是单一的入住率。
   • 通常情况下，物业合同是在业主购房时或购房后与物业公司签订的，用于明确业主与物业公司之间的权利和义务关系。

2. 入住率与物业合同的关系：

   • 入住率的高低可能会影响物业公司的服务质量和费用收取，但它并不是决定是否签订物业合同的关键因素。
   • 无论入住率高低，只要业主购买了房产并成为了小区的业主，就应当与物业公司签订物业合同，除非有特殊的法律规定或合同约定。

3. 特殊情况下的处理：

   • 如果小区入住率极低，导致物业公司无法维持正常运营，那么可能会涉及到物业合同的变更或解除问题。但这需要依据具体的法律法规和合同约定来处理，而不是简单地以入住率为依据。
   • 在某些特殊情况下，如房屋质量问题导致未交房、物业公司未履行合同等，业主可能有权拒交物业费或解除物业合同。但这同样需要依据具体的法律法规和合同约定来判断。

综上所述，入住率并不是决定业主是否需要签订物业合同的关键因素。业主在购买房产后，应当依据《物业管理条例》以及相关的法律法规与物业公司签订物业合同，以明确双方的权利和义务关系。如有任何关于物业合同的问题或争议，建议咨询专业律师或相关法律机构进行解决。