已经做了按揭但还未还款时想要退房，需要与开发商协商退房事宜，并同时与银行处理按揭贷款问题。具体分析如下：

一. 与开发商协商退房

1. 查看购房合同：首先，需要仔细查看购房合同中关于退房的条款，了解是否存在退房的可能性以及需要承担的费用和违约责任。
2. 与开发商沟通：如果合同中有退房条款，或者开发商同意退房，那么需要与开发商协商退房的具体事宜，包括退款金额、退款时间等。
3. 解除购房合同：双方达成一致后，需要签订解除购房合同的协议，并明确退款方式和时间。

二. 处理按揭贷款问题

1. 与银行协商：在退房的同时，需要与银行协商处理按揭贷款问题。一般来说，如果购房合同已经解除，那么按揭贷款也需要相应解除。
2. 可能的费用：根据与银行签订的贷款合同，可能会需要支付一定的提前还款费用或者违约金。具体费用需要根据贷款合同中的条款来确定。
3. 解除贷款合同：与银行达成一致后，需要签订解除贷款合同的协议，并确保银行不再要求继续还款。

三. 注意事项

1. 及时沟通：退房和处理按揭贷款问题都需要及时与开发商和银行进行沟通，避免因为拖延而产生更多的费用或者违约责任。
2. 保留证据：在退房和处理贷款过程中，需要保留好相关的证据和文件，以便在后续可能出现纠纷时作为依据。

我建议，在退房前务必仔细审查购房合同和贷款合同中的相关条款，并咨询专业的法律顾问，以确保自己的权益得到最大程度的保护。同时，与开发商和银行协商时，要保持冷静和理性，争取达成对自己最有利的协议。如有进一步需要，您可以继续咨询我。