自然人竞得商业土地后，并非必须成立项目公司，但具体是否需要成立项目公司，需结合土地出让合同约定、地方政策规定以及实际开发需求等多方面因素综合判断。以下从不同角度进行分析：

一、土地出让合同约定

1. 合同明确要求成立项目公司：

   • 若土地出让合同中明确约定，竞得人需在竞得土地后成立项目公司进行开发，则自然人竞得土地后，必须按照合同约定成立项目公司。这是基于合同双方自愿达成的协议，具有法律约束力。
   • 法律后果：若自然人未按照合同约定成立项目公司，可能构成违约，需承担违约责任，包括但不限于支付违约金、赔偿损失等。

2. 合同未明确要求成立项目公司：

   • 若土地出让合同中未明确约定竞得人需成立项目公司进行开发，则自然人竞得土地后，可以选择以个人名义进行开发，也可以选择成立项目公司进行开发。
   • 法律建议：虽然合同未明确要求，但考虑到商业土地开发通常涉及较大的资金投入和复杂的开发流程，成立项目公司可能更有利于风险隔离、资金管理和税务筹划。

二、地方政策规定

1. 地方政策要求成立项目公司：

   • 部分地方政府为了规范土地开发行为、加强监管，可能出台相关政策，要求竞得商业土地的自然人必须成立项目公司进行开发。
   • 法律后果：若自然人未按照地方政策要求成立项目公司，可能面临行政处罚，包括但不限于罚款、责令整改等。

2. 地方政策未要求成立项目公司：

   • 若地方政策未对竞得商业土地的自然人是否成立项目公司进行明确规定，则自然人可根据自身需求和实际情况决定是否成立项目公司。

三、实际开发需求

1. 开发规模较大、风险较高：

   • 若商业土地开发规模较大、涉及资金较多、风险较高，成立项目公司可以更有效地进行风险隔离和资金管理，降低个人承担的风险。
   • 法律建议：在此情况下，建议自然人考虑成立项目公司进行开发，并咨询专业律师进行公司设立、合同审查等法律事务。

2. 开发规模较小、风险较低：

   • 若商业土地开发规模较小、涉及资金较少、风险较低，自然人可能更倾向于以个人名义进行开发，以简化流程、降低成本。
   • 法律建议：即使开发规模较小，也建议自然人咨询专业律师，了解相关法律风险和税务筹划方案，确保开发过程合法合规。

四、综合建议

• 咨询专业律师：在决定是否成立项目公司前，建议自然人咨询专业律师，了解土地出让合同约定、地方政策规定以及实际开发需求等多方面因素，以便做出明智的决策。
• 谨慎决策：成立项目公司涉及公司设立、股权结构、合同审查等多方面法律事务，自然人应谨慎决策，避免因决策失误而引发法律纠纷。

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