未办证的土地订立转让合同是无效的。针对这一问题，我们可以从以下几个方面进行分析：

一. 合同效力的法律依据

1. 《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

• 例如，若土地转让合同违反了国家关于土地管理的强制性规定，如未办理土地使用权证即进行转让，则该合同无效。

二. 土地转让的法定要求

1. 《中华人民共和国土地管理法》第二条：国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
2. 相关行政法规：土地使用权转让必须依法进行，通常需要办理土地使用权证等合法手续。

• 例如，在土地转让过程中，转让方必须持有合法的土地使用权证，否则无法完成转让手续，订立的转让合同也就无效。

三. 未办证土地转让合同的后果

1. 合同无效：由于未办理土地使用权证，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此订立的土地转让合同无效。
2. 法律责任：合同无效后，双方可能需承担相应的法律责任，如返还已支付的款项、赔偿损失等。

综上所述，未办证的土地订立转让合同是无效的。我建议在进行土地转让时，务必确保转让方持有合法的土地使用权证，并依法办理相关手续，以保障合同的合法性和有效性。如有进一步需要，您可以继续咨询我。