租赁已抵押土地存在多方面的风险，具体如下：

1. 租赁合同效力风险：

   • 根据相关法律法规，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。这一原则同样适用于租赁已抵押土地的情况。若抵押权人未同意或未被告知租赁事宜，租赁合同可能面临被认定为无效的风险。
   • 建议：在租赁已抵押土地前，务必核实土地的抵押情况，并要求抵押人提供抵押权人的书面同意文件，以确保租赁合同的合法性。

2. 租赁权益受损风险：

   • 若抵押权人因债务问题行使抵押权，如通过拍卖、变卖等方式处置抵押土地，租赁关系可能因此受到影响。新的土地所有者可能不承认原有的租赁合同，导致承租人面临被迫搬离、租金损失等风险。
   • 建议：在租赁合同中明确约定，若因抵押权行使导致租赁关系终止，抵押人应承担的赔偿责任，包括但不限于租金损失、搬迁费用等。

3. 租金支付风险：

   • 在某些情况下，抵押权人可能要求承租人将租金直接支付给抵押权人，以保障其债权。这可能导致承租人面临租金支付对象变更、支付流程复杂化等问题，增加租金支付的风险。
   • 建议：在租赁合同中明确租金的支付方式和对象，并要求抵押人提供抵押权人同意租金支付方式的书面文件，以避免租金支付纠纷。

4. 法律纠纷风险：

   • 租赁已抵押土地可能涉及多方利益主体，包括抵押人、抵押权人、承租人等。一旦发生纠纷，如租金支付、租赁期限、租赁权益保障等问题，可能引发复杂的法律诉讼。
   • 建议：在租赁前，充分了解相关法律法规和政策，确保租赁行为的合法性。同时，在租赁合同中明确约定纠纷解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼等，以降低法律纠纷的风险。

额外提醒：

• 在租赁已抵押土地时，务必进行尽职调查，了解土地的抵押情况、抵押权人的权益以及可能存在的法律风险。
• 签订租赁合同时，应明确约定各方的权利和义务，特别是关于租赁期限、租金支付、租赁权益保障以及纠纷解决方式等条款。
• 若对租赁已抵押土地的法律风险存在疑虑，建议及时咨询专业律师，以获取更具体的法律建议和指导。

租赁已抵押土地确实存在多方面的风险，但通过充分的尽职调查、明确的合同约定以及及时的法律咨询，可以有效降低这些风险。如有任何法律问题或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。