核心结论：前租客不搬走构成违约时，违约金的计算需结合合同约定、实际损失及法律规定综合判断，具体分以下情况处理：

1. 合同有明确违约金条款时

• 计算依据：若新合同中明确约定了“前租客逾期腾房的违约金标准”（如按日支付租金一定比例，或固定金额），则优先按合同约定执行。
• 例外情形：若违约金过高（超过实际损失的30%），前租客可请求法院或仲裁机构调减；若过低，您可请求调增。
• 操作建议：立即书面催告前租客限期搬离，并留存催告证据（如短信、邮件、录音等），以便后续主张违约金。

2. 合同未约定违约金时

• 赔偿范围：您可主张实际损失，包括：
  • 直接损失：如因前租客占用房屋导致您无法按期向新租客交付房屋，需赔偿新租客的违约金或差价损失；
  • 间接损失：如房屋空置期间的租金损失（按市场价计算）。
• 举证责任：您需提供证据证明损失金额（如新租客的索赔通知、市场租金评估报告等）。

3. 前租客拒不搬离的强制措施

• 法律程序：若前租客既不搬离也不支付违约金，您可：
  1. 向法院提起“排除妨害纠纷”诉讼，要求前租客腾退房屋；
  2. 同时主张违约金或实际损失赔偿。
• 执行风险：若前租客无财产可供执行，可能面临赔偿难以到位的风险，建议提前调查其财产状况。

4. 特殊情形：前租客主张优先购买权或合同无效

• 优先购买权：若前租客未在合理期限内行使优先购买权，其以此为由拒不搬离的，法院不予支持。
• 合同无效：若您与前租客的租赁合同被认定无效（如未办理备案手续），则违约金条款可能无效，但您仍可主张实际损失赔偿。

行动建议：

1. 立即核对新合同中关于违约责任的条款；
2. 书面催告前租客限期搬离，并保留证据；
3. 若协商无果，尽快委托律师起诉，避免损失扩大。

如有进一步细节（如合同条款、前租客拒搬理由等），可直接向我提供，我将为您定制解决方案。