商业楼物业合同通常是与业主或业主委员会签订的，但具体签订主体可能因情况而异。以下是对此问题的详细分析：

一、合同签订主体

1. 前期物业服务合同：

   • 签订主体：在商业楼建设阶段，通常由建设单位（如开发商）与物业服务企业签订前期物业服务合同。
   • 特点：该合同对后续的业主具有约束力，业主在购买商业楼时即视为默认接受合同条款。

2. 物业服务合同：

   • 签订主体：若商业楼已成立业主委员会，则由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
   • 签订条件：需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
   • 特点：该合同反映业主的共同意愿和需求，明确双方的权利和义务。

3. 个别服务协议：

   • 签订主体：在特定情况下，物业服务企业也可能与单个业主签订个别服务协议，以满足业主的特殊需求。
   • 特点：此类协议个性化、针对性强，通常涉及额外的服务费用。

二、合同内容要点

无论哪种类型的物业合同，都应包含以下关键内容：

• 服务项目：明确物业服务企业应提供的具体服务内容，如安保、清洁、绿化等。
• 服务质量标准：规定服务的质量要求和标准，确保业主能够享受到符合预期的服务。
• 服务费用及支付方式：确定物业费的金额、支付方式和时间，避免后续产生费用纠纷。
• 双方权利义务：详细阐述物业服务企业和业主各自的权利和义务，确保双方权益得到保障。
• 违约责任：约定违约方应承担的责任和赔偿方式，以约束双方行为。

三、法律建议

1. 审查合同条款：在签订物业合同时，业主应仔细审查合同条款，确保合同内容符合自身需求和法律法规要求。
2. 保留证据：业主应妥善保管与物业服务企业签订的合同及相关凭证，以备不时之需。
3. 及时沟通：若业主对物业服务企业的服务不满意或发现合同存在问题，应及时与物业服务企业沟通协商，寻求解决方案。
4. 寻求法律帮助：若业主与物业服务企业之间发生纠纷且无法协商解决，可寻求专业律师的帮助，通过法律途径维护自身权益。

举例说明：假设某商业楼的开发阶段，开发商与一家物业服务企业签订了前期物业服务合同。后来，该商业楼成立了业主委员会，并通过法定程序选聘了另一家物业服务企业。此时，业主委员会应代表业主与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同，明确双方的权利和义务。若业主对物业服务有特殊需求，如需要额外的安保服务或清洁服务，可与物业服务企业协商一致后签订个别服务协议。

如有任何关于商业楼物业合同的疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。