关于房开公司股东内部承包开发房产协议的效力问题，需结合具体条款和法律框架综合判断，核心结论如下：

1. 协议效力可能有效，但需满足法定条件
   若协议内容不违反法律强制性规定（如《民法典》第153条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”），且未损害公司、债权人或其他股东利益，则协议可能被认定为有效。例如：

   • 协议明确约定承包方需按公司章程履行股东义务（如出资、参与决策）；
     
   • 承包范围仅限于项目开发管理，不涉及公司法人资格或股东资格的转移；
     
   • 利润分配、风险承担条款符合公平原则，未导致公司资产被非法抽逃。
     

2. 协议可能无效或部分无效的情形
   若协议存在以下情形，可能被法院认定无效或部分无效：

   • 违反公司法强制性规定：如协议约定承包方“独立核算、自负盈亏”但未保留公司必要财务监管，导致公司资产与承包方资产混同，可能被认定为“抽逃出资”或“损害债权人利益”；
     
   • 损害其他股东优先权：若协议未经全体股东一致同意，擅自将开发权承包给部分股东，可能侵犯其他股东的优先购买权或共同经营权；
     
   • 以承包形式掩盖非法目的：如通过承包协议转移公司资产、逃避税收或规避监管。
     

3. 实务建议：协议设计需规避风险点

   • 明确承包范围与权限：区分“内部管理承包”与“项目转让”，避免被认定为变相转让开发资质；
     
   • 保障公司治理结构：承包方需继续履行股东会、董事会决策程序，不得以承包为由排除其他股东参与；
     
   • 设置风险隔离条款：如要求承包方提供担保、预留风险准备金，防止项目亏损波及公司整体资产；
     
   • 履行内部决策程序：协议需经公司股东会决议通过，并报备相关主管部门（如涉及国资或上市公司的，需额外履行审批程序）。
     

总结：股东内部承包开发协议的效力需结合协议条款、履行情况及法律后果综合判断。建议签订前委托律师审核条款，避免因设计瑕疵导致协议无效或引发纠纷。若有具体协议文本或案例细节，可进一步向我咨询。