公共区域中归业主所有的部分主要包括建筑区划内除城镇公共道路、公共绿地或明示属于个人以外的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房等。以下是对此问题的详细分析：

一、法律依据

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定：

1. 第二百七十四条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

2. 第二百八十二条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

二、公共区域的具体范围

1. 道路与绿地：除非属于城镇公共道路或公共绿地，或者明示属于个人所有，否则建筑区划内的道路和绿地均归业主共有。

2. 其他公共场所与公用设施：这包括但不限于小区内的休闲广场、儿童游乐场、健身设施、公共走廊、楼梯间等。

3. 物业服务用房：这是为物业服务而设置的用房，如物业办公室、保安室等，其所有权也归业主共有。

三、公共区域产生的收入归属

1. 广告收入：如电梯间、建筑物外墙等公共区域的广告位收益，在扣除维护、管理等合理成本后，归业主所有。

2. 停车费收入：若小区内规划的车位、车库属于业主共有，则停车费收入同样在扣除管理成本后归业主。

3. 场地租赁收入：公共场地如篮球场、会议室等的出租收入，也需在扣除相关成本后归业主共有。

四、业主的权利与义务

1. 权利：

   • 业主有权对公共区域进行使用和享受其带来的便利。
   • 业主有权对公共区域产生的收入进行分配和监督，确保资金透明、合规使用。

2. 义务：

   • 业主应遵守小区的管理规定，不得擅自占用或破坏公共区域。
   • 业主应积极参与小区公共事务的管理，共同维护小区的公共环境和秩序。

五、物业的责任与义务

1. 代为管理：物业负责代为收取和管理公共区域收入，但必须定期向业主公示收入明细。

2. 按照决定使用：物业需按照业主大会的决定使用这笔资金，不得擅自挪用或侵占。

3. 接受监督：物业应接受业主的监督，确保公共区域的管理和使用符合法律法规和小区管理规定。

建议：作为业主，您应积极关注并参与小区公共事务的管理，要求物业公司定期公开收益使用情况，并确保其按照业主大会的决定进行使用。如果发现物业公司存在违法行为，如擅自挪用或侵占公共区域收入，您应及时通过法律途径维护自身权益。如果您在房产问题或物业纠纷方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。