民事协议书买卖土地是否合法，需分情况讨论：

1. 若涉及农村集体土地（宅基地、耕地等）的买卖：

   • 不合法。根据《土地管理法》及相关规定，农村集体土地属于集体所有，个人仅享有使用权，无权买卖土地本身。即使签订了民事协议书，该协议也因违反法律强制性规定而无效。
   • 法律后果：协议无效后，双方需返还因协议取得的财产，有过错的一方需赔偿对方因此受到的损失。若涉及非法转让、倒卖土地使用权，还可能面临行政处罚甚至刑事责任。

2. 若涉及国有土地使用权的转让：

   • 需符合法定条件。国有土地使用权可以依法转让，但必须满足以下条件：
     • 支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
     • 按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发投资比例（如成片开发土地需完成开发投资总额的25%以上）；
     • 转让房地产时房屋已建成的，需持有房屋所有权证书。
   • 合法转让程序：双方应签订书面转让合同，并向土地管理部门申请变更登记。未经登记，转让行为不生效。
   • 若未满足条件或未登记：转让行为无效，可能面临返还财产、赔偿损失等法律后果。

3. 若涉及土地承包经营权的流转：

   • 需依法进行。根据《农村土地承包法》，土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。但流转需遵循以下原则：
     • 平等协商、自愿、有偿；
     • 不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；
     • 流转期限不得超过承包期的剩余期限；
     • 受让方须有农业经营能力；
     • 在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
   • 若违反原则：流转行为可能无效，需承担相应法律责任。

建议与风险提示：

• 在涉及土地买卖或流转时，务必先确认土地性质（国有/集体）及使用权类型（出让/划拨/承包经营权等）。
• 签订协议前，建议咨询专业律师或土地管理部门，确保协议内容合法、有效。
• 避免私下交易或签订“阴阳合同”，以免引发法律纠纷或承担行政、刑事责任。

若有具体法律问题或需进一步帮助，请直接向我咨询，我将根据您的实际情况提供详细解答。