有抵押权的房屋转让时，受让人可通过以下方式维护自身利益：

1. 核查抵押权登记情况
   受让人应首先通过不动产登记中心查询房屋的抵押登记信息，确认抵押权的存在、抵押金额、抵押期限及抵押权人（如银行）的联系方式。若出让人隐瞒抵押事实，受让人可依据《民法典》第500条主张其承担缔约过失责任。

2. 要求出让人提前清偿债务或协商代偿

   • 提前清偿：若出让人有能力偿还抵押贷款，可要求其先解除抵押再办理过户，避免后续风险。
     
   • 协商代偿：若出让人无力清偿，受让人可与抵押权人协商，由受让人代为偿还债务以注销抵押（需签订书面协议并留存付款凭证），再完成房屋过户。

3. 在合同中明确违约责任
   签订房屋买卖合同时，应明确约定：

   • 若因抵押权导致无法过户，出让人需双倍返还定金或赔偿房屋差价损失；
     
   • 约定具体过户时间节点，并设置逾期违约金（如日万分之五），增加出让人违约成本。

4. 利用预告登记制度
   根据《民法典》第221条，受让人可与出让人共同申请办理房屋过户预告登记。预告登记后，未经受让人同意，出让人处分该房屋的（如再次抵押或出售），不发生物权效力，有效防范“一房二卖”。

5. 诉讼维权路径

   • 主张合同无效：若出让人未告知抵押事实，受让人可依据《民法典》第148条主张撤销合同，并要求返还已付款项及赔偿损失。
     
   • 行使不安抗辩权：在合同履行过程中，若发现出让人丧失履约能力（如被起诉、资产冻结），受让人可中止付款并要求提供担保，否则有权解除合同。

风险提示：若抵押权人不同意转让（如银行拒绝提前解押），且出让人未清偿债务，房屋可能被依法拍卖。受让人需在交易前评估风险，必要时要求出让人提供其他资产担保。

建议：交易全程保留书面证据（如查询记录、协议、付款凭证），并在律师协助下设计交易方案，确保权益最大化。如有具体案件细节，可进一步向我咨询。