不动产抵押纠纷是否专属管辖需分情况讨论，具体如下：

1. 涉及不动产物权争议的纠纷，适用专属管辖

根据《民事诉讼法》第三十四条（原第三十三条，2021年修正后条款序号调整），因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖。这一规定适用于直接以不动产物权为诉讼标的的纠纷，例如：

• 抵押权设立、变更、消灭的争议：若纠纷核心是抵押权是否有效设立、抵押范围是否明确等物权问题，需由不动产所在地法院管辖。
• 抵押物处置争议：如抵押物被非法查封、拍卖，或抵押权实现顺序争议等。

法律依据：
《民事诉讼法》第三十四条：

下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：
（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
…

典型案例：
若甲将位于A市的房产抵押给乙，后因抵押登记瑕疵产生争议，乙需向A市法院起诉，而非甲或乙住所地法院。

2. 涉及债权债务的抵押合同纠纷，可能不适用专属管辖

若纠纷核心是抵押合同履行、违约责任等债权问题，而非直接针对不动产物权，则可能适用一般地域管辖或合同约定管辖。例如：

• 主合同与担保合同纠纷：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第二十一条，主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼的，应当根据主合同确定案件管辖。此时，即使抵押物为不动产，也可能由主合同约定的法院或被告住所地法院管辖。
• 单纯抵押合同纠纷：若仅就抵押合同效力、履行等提起诉讼，且不涉及物权变动，可能适用合同纠纷的一般管辖规则（如被告住所地或合同履行地）。

法律依据：
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第二十一条：

主合同或者担保合同约定了仲裁条款的，人民法院不予约定管辖。
主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼的，应当根据主合同确定案件管辖。

典型案例：
甲向乙借款，以位于A市的房产抵押，并签订抵押合同。后甲未还款，乙起诉甲要求偿还借款并行使抵押权。若主借款合同约定由乙住所地法院管辖，则抵押合同纠纷可能一并由该院审理，而非A市法院。

3. 司法实践中的特殊情形

• 银行抵押贷款纠纷：实务中，银行作为抵押权人的贷款纠纷，通常遵循主合同管辖原则。例如，借款人未按期还款，银行起诉要求还款并行使抵押权，案件可能由借款合同约定的法院管辖。
• 当事人协议管辖：若抵押合同明确约定争议解决方式（如仲裁或特定法院），且不违反专属管辖规定，可能优先适用约定管辖。

法律建议

1. 明确纠纷性质：起诉前需判断纠纷核心是物权争议（如抵押权效力）还是债权争议（如合同履行），以确定管辖法院。
2. 审查合同条款：若抵押合同中约定了管辖法院或仲裁条款，需评估其合法性及对自身的影响。
3. 及时采取保全措施：若涉及不动产处置，可向管辖法院申请财产保全，防止抵押物被转移。

总结：不动产抵押纠纷是否专属管辖，需结合纠纷性质、合同约定及司法实践综合判断。若涉及物权争议，通常由不动产所在地法院专属管辖；若涉及债权争议，可能适用一般管辖或合同约定管辖。建议根据具体案情，咨询专业律师以制定诉讼策略。