针对司法拍卖的房产因被执行人原因无法腾退时，房产税和土地税由谁承担的问题，结论如下：

1. 法定纳税义务人的确定：

   • 根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四条，法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。在房产和土地的转让环节，各税费种单行法律及暂行条例对纳税主体作出了明确规定。因此，房产税和土地税的纳税义务人原则上应为房产或土地的原所有人（即被执行人），除非有特别规定或协议约定。

2. 司法拍卖中的纳税义务：

   • 根据《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函〔2005〕869号），无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。这意味着，即使房产因被执行人原因无法腾退，被执行人作为原所有人，仍负有依法申报并缴纳房产税和土地税的义务。

3. 法院与税务机关的协作：

   • 实践中，部分基层税务局已与当地法院建立协作机制，如“法院+税务”联动协作机制，以推进涉税信息共享和涉税事项联动监管。这些机制有助于确保税款从拍卖收入中优先征收，但并不改变纳税义务人的法定地位。因此，即使法院协助税务机关征收税款，被执行人作为纳税义务人的责任并未免除。

4. 特殊情况下的处理：

   • 如果拍卖公告或相关协议中明确约定了房产税和土地税的承担方（如买受人承担），则可能按照约定执行。但这种情况属于例外，需要明确的协议约定作为依据。
   • 如果被执行人确实无力缴纳税款，且拍卖收入不足以覆盖税款，税务机关可能会依法采取追缴措施，但这并不改变被执行人作为纳税义务人的法律地位。

法律建议：

• 对于买受人：在参与司法拍卖前，应仔细阅读拍卖公告和相关协议，了解房产税和土地税的承担情况。如果可能，建议在拍卖前与被执行人或法院沟通，明确税款的承担方。
• 对于被执行人：应依法履行纳税义务，即使房产因自身原因无法腾退。如果确实无力缴纳税款，应及时与税务机关沟通，寻求解决方案，避免面临更严重的法律后果。
• 对于法院和税务机关：应继续加强协作，完善涉税信息共享和联动监管机制，确保税款从拍卖收入中优先征收，维护国家税收利益和纳税人合法权益。

可能面临的法律后果：

• 如果被执行人未依法缴纳房产税和土地税，税务机关可能会依法采取追缴措施，包括但不限于加收滞纳金、罚款等。
• 在极端情况下，如果被执行人拒不缴纳税款且构成犯罪，可能会面临刑事责任。

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