售后发租（售后包租/售后返租）的合法性需视具体情况而定，但总体上存在显著的违法风险。以下从不同角度为您详细分析：
一、合法情形
符合法律法规及政策规定：
- 若售后发租行为严格遵守了《商品房销售管理办法》等相关法律法规，未采取变相售后包租方式销售未竣工商品房，且双方在合同中明确约定了权利义务、租金支付、租赁期限等重要事项，同时该行为不损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益，那么售后发租是合法的。
- 举例：在一些商业地产项目中，开发商为了促进销售，与购房者签订售后返租协议，约定一定期限内由开发商将商铺或写字楼出租给第三方，租金收益按约定返还给购房者。这种情况下，只要合同合法有效，且开发商按照约定履行了返租义务，售后发租就是合法的。
已取得相应资质或许可：
- 若开发商已取得房地产销售、租赁等相关资质，且售后发租行为已按照规定进行了备案登记，那么该行为在行政层面也是合法的。
二、违法情形
违反《商品房销售管理办法》：
- 根据《商品房销售管理办法》第十一条，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。若开发商违反此规定，将面临警告、责令限期改正及罚款等行政处罚。
- 举例：开发商在未竣工的商品房上采取售后包租方式销售，且未按照规定进行备案登记，那么该行为就违反了《商品房销售管理办法》，将受到行政处罚。
涉及非法集资：
- 若售后发租行为符合非法集资的特征，如公开宣传、吸引大量不特定公众参与、承诺还本付息等，那么该行为可能构成非法吸收公众存款罪或集资诈骗罪。
- 举例：开发商以售后包租为名，向不特定公众承诺高额租金回报，并实际未将租金用于租赁经营，而是用于其他非法活动，那么该行为就可能构成非法集资类犯罪。
存在欺诈、误导消费者等行为：
- 若售后发租过程中存在欺诈、重大误解或显失公平等情形，如隐瞒房屋质量问题、虚构租金收益等，那么相关合同可能面临被撤销或被认定无效的风险。
- 举例：开发商在售后返租协议中承诺高额租金收益，但实际租金远低于承诺水平，且开发商无法提供合理解释或补偿措施，那么购房者就有权请求法院或仲裁机构撤销该协议。
三、法律建议
购房者角度：
- 在面对售后发租的销售模式时，应保持高度警惕，充分了解相关法律法规及政策规定。
- 仔细审查合同条款，确保合同内容合法、有效且明确约定了双方的权利义务。
- 避免参与存在欺诈、误导消费者等行为的售后发租项目。
开发商角度：
- 应严格遵守相关法律法规及政策规定，不得采取违法违规的售后发租方式销售商品房。
- 若需采取售后发租方式销售商品房，应确保合同内容合法、有效且已按照规定进行了备案登记。
- 避免涉及非法集资等违法犯罪行为。
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