核心结论：房子没满5年先签合同后面再过户，涉及的主要税费包括增值税及附加、个人所得税，契税等，具体税费计算和缴纳方式需根据房屋性质、地区政策及交易情况综合确定。以下是对相关税费的详细分析：

1. 增值税及附加：

   • 一般规定：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及相关规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税（税率为5%），并同时征收城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加（合计约为增值税的12%）。
   • 特殊情况：若房屋为普通住房且满足一定条件（如家庭唯一住房），部分地区可能给予增值税减免优惠。但需注意，此类优惠通常要求房屋持有满一定年限（如2年或5年），未满年限的房屋一般无法享受。
   • 计算方式：增值税额 = 房屋成交价 ÷ (1 + 5%) × 5%；附加税费 = 增值税额 × 12%。

2. 个人所得税：

   • 一般规定：根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例，个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。未满五年的房屋转让，需按“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20%。
   • 计算方式：应纳税所得额 = 转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 有关合理费用；个人所得税额 = 应纳税所得额 × 20%。
   • 特殊情况：若纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可依法对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例（如1%-3%）核定应纳个人所得税额。

3. 契税：

   • 一般规定：契税由买方承担，税率为1%-3%，具体税率由省、自治区、直辖市人民政府在前述幅度内按照本地区的实际情况确定。
   • 计算方式：契税额 = 房屋成交价 × 契税税率。

4. 其他税费：

   • 印花税：目前个人销售或购买住房暂免征收印花税。
   • 土地增值税：对个人销售住房暂免征收土地增值税。但需注意，若房屋为非住宅（如商铺、写字楼等），则可能需缴纳土地增值税。

行动建议：

• 在签订房屋买卖合同前，建议双方明确税费承担方式，并在合同中予以约定，以避免后续纠纷。
• 由于税费政策可能因地区而异，且存在调整可能，建议在交易前咨询当地税务部门或专业律师，以获取最准确、最新的税费信息。
• 若房屋未满5年且不符合免税条件，卖方需提前做好税费预算，确保交易顺利进行。

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