收了定金但没签合同，房东能否退定金，取决于未能签订合同的具体原因以及双方约定。以下是对此问题的详细分析：

一. 定金退还的一般原则

1. 定金的性质与作用：定金是在合同订立过程中，为保证合同履行而由一方支付给另一方的款项。它具有担保合同履行的作用，通常作为债权的担保。

2. 退还定金的法定条件：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，如果收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，应当双倍返还定金。反之，如果给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，则无权请求返还定金。

二. 未签订合同的特殊情况分析

1. 因房东原因未签合同：

   • 情况说明：如果房东（收受定金方）因自身原因，如房屋存在问题、无法提供产权证明等，导致无法签订正式租赁合同，那么房东应当双倍返还定金给租客。
   • 法律依据：这符合《民法典》第五百八十七条中关于收受定金一方不履行债务应双倍返还定金的规定。

2. 因租客原因未签合同：

   • 情况说明：如果租客（给付定金方）因个人原因，如改变主意、资金不足等，导致无法签订正式租赁合同，那么租客无权要求退还定金。
   • 法律依据：这同样符合《民法典》第五百八十七条中关于给付定金一方不履行债务无权请求返还定金的规定。

3. 因不可归责于双方的原因未签合同：

   • 情况说明：如果最终未能签订正式租赁合同是由于不可归责于任何一方当事人的原因导致的，如政策变化、不可抗力等，那么房东应当退还定金给租客。
   • 法律依据：参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的精神，虽该条针对的是商品房买卖合同，但同理可推，因不可归责于双方的事由导致合同未能订立的，定金应予退还。

4. 双方协商一致的情况：

   • 如果双方就定金的退还达成了协议，无论是因何种原因未签合同，都应按照协议执行。

三. 实际操作建议

1. 查看收据或协议：首先，应仔细查看收据或相关协议中是否对定金的退还情况有明确规定。如果有明确约定，应按照约定执行。

2. 与对方协商：在明确退还条件后，可以与对方进行协商，看是否能够达成退还定金的共识。

3. 寻求法律援助：如果协商无果，且认为自己有权要求退还定金，可以寻求法律援助，通过法律途径维护自己的权益。

我的观点：在处理此类定金退还问题时，应首先明确未能签订合同的具体原因，并根据相关法律法规及双方约定来判断定金是否应予退还。如果房东无故拒绝退还定金，租客可以考虑通过法律途径来维护自己的合法权益。同时，也建议双方在签订定金协议时，尽量明确约定定金的性质、用途以及退还条件，以减少后续纠纷的发生。如有进一步需要，您可以继续咨询我。