不动产先抵押后买卖的效力需综合考虑多个因素，包括买卖合同的有效性、物权变动的实际情况以及是否通知抵押权人等。在符合相关法律法规的前提下，买卖合同可以有效，但物权变动可能受限，且买家需警惕潜在风险。以下是对此问题的详细分析：
一、买卖合同效力
根据《民法典》的相关规定，即使房屋已被抵押，只要买卖合同满足一般合同的生效要件（如当事人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定和公序良俗），该买卖合同即为有效。这意味着，抵押人将已抵押的房屋出售给他人，并不因抵押事实而直接导致买卖合同无效。例如，甲将自己已抵押给银行的房屋卖给乙，双方签订的房屋买卖合同仍然有效。
二、物权变动效力
已通知抵押权人且受让人正常取得：
- 抵押人在转让抵押财产时，应及时通知抵押权人。
- 若抵押人履行了通知义务，且受让人在知晓房屋已抵押的情况下支付合理对价并办理了过户登记，则受让人可取得房屋所有权。但抵押权人的抵押权不受影响，即若抵押人到期不能履行债务，抵押权人仍可就该房屋行使抵押权。
未通知抵押权人或受让人不知情：
- 虽然抵押财产的转让无需抵押权人同意，但未通知抵押权人可能会损害其利益。
- 如受让人不知情且已办理过户登记，根据善意取得制度，受让人可能取得房屋所有权，但抵押权人有权要求抵押人提供相应担保或提前清偿债务。
- 如受让人知道或应当知道房屋已抵押，抵押权人可追及该房屋行使抵押权，受让人面临房屋被拍卖、变卖以清偿债务的风险。
受让人代为清偿债务消灭抵押权：
- 受让人可代替抵押人向抵押权人清偿债务，从而消灭抵押权。
- 在此情况下，房屋上的抵押权消除，受让人可取得房屋的完整所有权，且不受抵押权的追及。
三、特殊情况说明
未经抵押权人同意的转让：
- 根据《民法典》的相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押物，但当事人另有约定的除外。因此，在未获得抵押权人同意的情况下，房屋的转让行为可能无法办理过户手续，导致买卖实际上无法进行。
- 然而，如买方愿意替卖方偿还抵押贷款，则可以进行房屋的买卖交易，并办理过户手续。
卖家未告知买家房产已抵押：
- 如卖家在房屋买卖过程中未告知买家房产已抵押的事实，这可能构成欺诈或无权处分，导致合同效力待定或无效。
- 在这种情况下，买家应充分了解相关法律法规，并在必要时直接向我咨询，以降低潜在风险。
四、法律建议
买家角度：
- 在购买已被抵押的房屋时，应充分了解房屋状况、抵押情况及相关法律法规。
- 要求卖家提供抵押权人的同意转让证明或确保自己有能力代为清偿债务以消灭抵押权。
- 签订买卖合同时，应明确约定违约责任和纠纷解决方式。
卖家角度：
- 在转让已抵押的房屋时，应及时通知抵押权人并获得其同意（如合同有约定）。
- 如无法获得抵押权人同意，应与买家协商代为清偿债务或提供其他担保措施。
- 确保买卖合同的合法性和有效性，避免因违约而承担法律责任。
综上所述，不动产先抵押后买卖的效力需根据具体情况综合判断。买家和卖家在进行此类交易时，应充分了解相关法律法规和潜在风险，并采取相应的法律措施以保护自身权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。