以房产买卖合同作为借款担保，在法律上并非一概合法或不合法，其合法性需具体分析。这种做法本质上是让与担保，其合法性判断主要基于是否符合法律规定和相关程序，以及是否存在违法违规的情况。
合法性分析
法律框架内的合法性：
- 从法律规定来看，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，这种做法在法律上存在一定的复杂性。法院在审理此类纠纷时，通常会按照民间借贷法律关系进行审理。若借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院不会直接支持，而是会按照民间借贷关系作出判决。判决生效后，若借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。
违法违规的认定：
- 如果当事人的行为存在规避法律、侵害他人合法权益等情形，可能被认定为无效。例如，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益，或以合法形式掩盖非法目的等行为，均可能导致担保无效。
名为房屋买卖实为借款担保的认定
在司法实践中，对于名为房屋买卖实为借款担保的情况，法院会综合多方面因素进行考量：
合同目的：
- 若双方签订房屋买卖合同的真实意图是为借款提供担保，而非真正实现房屋所有权的转移，那么该合同可能被认定为借款担保合同。例如，借款方与出借方约定以签订房屋买卖合同作为借款的保障，当借款偿还后，房屋买卖合同不再履行。
交易价格：
- 若房屋买卖价格明显低于市场价值，且双方存在借款关系，这可能暗示该房屋买卖并非真实交易，而是担保手段。
款项支付：
- 若所谓的购房款支付方式、时间等与正常房屋买卖交易不符，却与借款的交付特征相符，也可作为认定的依据。例如，款项直接作为借款交付，而非按照房屋买卖流程支付到监管账户等。
房屋交付情况：
- 若签订合同后，房屋仍由原产权人占有使用，未发生实际交付，也表明该交易可能并非真实的房屋买卖。
法律建议
明确合同性质：
- 在签订涉及房产买卖和借款担保的合同时，应明确合同的真实性质和目的，避免产生歧义和纠纷。
遵守法律程序：
- 确保合同的签订和履行符合相关法律程序和规定，如进行必要的登记和备案等。
咨询专业律师：
- 在涉及复杂的法律问题时，建议咨询专业律师以获取准确的法律意见和指导。作为专业律师，我可以为你提供房产纠纷、合同纠纷等领域的法律咨询和服务。
若你遇到相关法律问题或有任何疑问，可以直接向我咨询。我会根据你的具体情况，为你提供全面、准确的法律建议。