结论：协议是否生效需结合具体情况判断，主要取决于协议条款约定及双方行为是否符合法律规定。以下分情况说明：

1. 若协议明确约定“订金可无条件退还”
   若转让协议中已明确写明“买方有权随时要求退还订金”，或双方通过补充协议达成一致，则买方退还订金的行为不违反协议约定，协议仍有效，但可能因订金退还导致合同目的无法实现（如转让交易终止）。此时需注意：

   • 订金退还后，双方是否需履行其他义务（如赔偿损失、解除合同手续等）；
     
   • 若协议未约定退还后的处理方式，可能引发争议，需结合《民法典》合同编关于“合同解除”的规定处理。

2. 若协议未约定订金退还规则，但买方单方要求退还
   根据《民法典》第五百八十七条，订金与定金不同：

   • 订金：通常视为预付款，不具有担保性质。若买方单方要求退还，需看双方是否达成合意。若卖方同意退还，则协议可能因双方协商一致而解除；若卖方拒绝，买方可能构成违约，需承担违约责任（如赔偿卖方损失）。
     
   • 定金：若协议中实际为“定金”且约定“买方违约不退还”，则买方无权要求退还，否则需双倍返还定金（卖方违约时需双倍返还）。
     关键点：需明确协议中写的是“订金”还是“定金”，以及是否有其他特殊约定。

3. 若买方退还订金导致合同目的无法实现
   若订金退还直接导致转让交易无法继续（如卖方因买方违约遭受损失），则协议可能因“合同目的无法实现”而解除。此时：

   • 卖方有权要求买方赔偿实际损失（如重新寻找买方的差价、中介费等）；
     
   • 若协议中约定了违约金条款，卖方可主张违约金。

建议：

• 立即查看转让协议原文，重点核对“订金/定金”条款、退还规则及违约责任；
  
• 保留双方沟通记录（如微信、邮件），证明退还行为是否经双方同意；
  
• 若争议较大，可整理协议、付款凭证等材料，进一步向我咨询具体解决方案。
  

如有其他细节需要补充，欢迎随时告知。