公司自有工业物业是否需要与租户签物业服务合同，这主要取决于双方的具体约定以及物业管理的实际需求，但通常建议签订物业服务合同以明确双方权利义务。以下是从不同角度对此问题的详细分析：

1. 合同自由原则

• 法律基础：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同是双方意思表示一致的协议，具有法律约束力。在物业服务领域，公司（作为物业所有者）与租户之间是否签订物业服务合同，首先应遵循合同自由原则。
• 实际应用：如果公司自有工业物业的物业管理较为简单，且租户对物业服务的需求不高，双方可能通过口头协议或其他非书面形式就物业服务内容、费用等达成一致。然而，这种情况下，一旦发生纠纷，双方可能因缺乏明确的书面证据而陷入争议。

2. 明确权利义务

• 合同作用：签订物业服务合同可以明确公司（物业所有者）与租户在物业服务方面的权利义务，包括但不限于物业服务的内容、标准、费用、支付方式、违约责任等。
• 风险防范：通过签订书面合同，双方可以预先约定纠纷解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼等，从而有效降低纠纷发生的概率和解决成本。

3. 物业管理需求

• 复杂物业：对于规模较大、设施复杂或管理要求较高的工业物业，签订物业服务合同尤为重要。这可以确保物业服务的质量和专业性，满足租户对物业服务的期望。
• 简单物业：如果物业规模较小、设施简单或管理要求不高，双方可能认为签订书面合同并非必要。然而，即使在这种情况下，签订一份简化的物业服务合同也有助于明确双方的基本权利义务。

4. 法律后果与风险

• 未签合同的风险：如果公司未与租户签订物业服务合同，而实际上提供了物业服务，一旦发生纠纷（如物业服务费用争议、服务质量问题等），双方可能因缺乏明确的合同依据而陷入法律困境。
• 签合同的好处：签订物业服务合同可以为公司和租户提供法律保障，明确双方的权利义务，降低纠纷发生的概率。同时，合同也是解决纠纷的重要依据，有助于维护双方的合法权益。

5. 实际操作建议

• 评估需求：公司应首先评估自有工业物业的物业管理需求，包括物业规模、设施复杂度、管理要求等。
• 签订合同：基于评估结果，公司应与租户协商并签订物业服务合同，明确双方的权利义务。合同内容应详细、具体，涵盖物业服务的内容、标准、费用、支付方式、违约责任等关键条款。
• 定期审查：随着物业使用情况和租户需求的变化，公司应定期审查并更新物业服务合同，确保其始终符合双方的实际需求。

总结来看，虽然法律并未强制要求公司自有工业物业必须与租户签订物业服务合同，但考虑到明确双方权利义务、降低纠纷风险以及满足物业管理需求等因素，建议公司尽可能与租户签订书面物业服务合同。如果有任何具体的法律问题或需要进一步的法律建议，可以直接向我咨询。