物业和外包单位签约的土地承租协议，在符合法律规定且程序正当的情况下，是有效的。以下从不同角度为您详细分析：
一、协议主体资格
物业作为出租方：
- 物业需具备合法的土地使用权或管理权。若物业是土地的所有权人或经所有权人授权的管理人，其有权出租土地。
- 若物业未经授权擅自出租土地，则可能构成无权处分，协议效力可能受到影响。
外包单位作为承租方：
- 外包单位需具备合法的民事行为能力，能够独立承担民事责任。
- 若外包单位不具备相应的资质或条件，可能影响协议的履行，但不一定直接导致协议无效。
二、协议内容合法性
租赁目的合法：
- 协议中约定的租赁目的需符合法律法规的规定，不得用于非法活动。
租赁期限合规：
- 租赁期限不得超过法律规定的上限。根据《民法典》的相关规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租金及支付方式合理：
- 租金及支付方式需符合市场行情和公平原则，不得存在显失公平或欺诈等情形。
三、协议签订程序
双方协商一致：
- 协议签订前，双方需就租赁事宜进行充分协商，达成一致意见。
书面形式：
- 根据《民法典》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。因此，为确保协议效力，建议采用书面形式签订。
备案或登记（如需）：
- 根据地方性法规或规章的要求，某些类型的土地租赁协议可能需要向相关部门进行备案或登记。若未按规定进行备案或登记，可能影响协议的对外效力，但不影响协议在双方之间的内部效力。
四、可能影响协议效力的其他因素
违反强制性规定：
- 若协议内容违反法律、行政法规的强制性规定，则协议无效。例如，违反土地管理法规关于土地用途的规定等。
恶意串通损害他人利益：
- 若双方恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益，则协议无效。
五、法律建议
审查主体资格：
- 在签订协议前，双方应审查对方的主体资格，确保具备合法的权利能力和行为能力。
明确协议内容：
- 协议中应明确租赁目的、期限、租金及支付方式等关键条款，避免模糊不清或存在歧义。
遵守法定程序：
- 按照法律规定采用书面形式签订协议，并根据需要办理备案或登记手续。
寻求法律帮助：
- 若对协议效力或内容存在疑虑，建议咨询专业律师，以确保协议的合法性和有效性。
总结来看，物业和外包单位签约的土地承租协议在符合法律规定且程序正当的情况下是有效的。但为确保协议效力，双方应严格审查主体资格、明确协议内容、遵守法定程序，并在必要时寻求法律帮助。如果您在签订或履行过程中遇到任何法律问题，可以直接向我咨询。