不动产抵押的生效时间需区分抵押合同生效与抵押权生效，二者时间点不同，具体如下：

一、不动产抵押合同的生效时间

根据《民法典》第二百一十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

具体要件：

1. 主体适格：抵押合同的当事人必须符合法律要求，在主体资格上不存在瑕疵。例如，抵押人需对抵押物享有合法的处分权。
2. 意思表示真实：抵押合同需体现双方真实意愿，不存在欺诈、胁迫等情形。
3. 不违反法律或社会公共利益：合同内容需合法，不得违反法律强制性规定或公序良俗。
4. 标的确定与可能：抵押物需明确具体，且抵押行为具有现实可行性。

示例：甲与乙签订房屋抵押合同，约定甲将自有房屋抵押给乙作为借款担保。合同签订时，双方均具备完全民事行为能力，意思表示真实，合同内容合法，且房屋权属清晰。此时，抵押合同自签订之日起生效，无需等待登记。

二、不动产抵押权的生效时间

根据《民法典》及相关规定，不动产抵押权自登记时设立。即，仅签订抵押合同而未办理抵押登记的，抵押权未设立，债权人无法就抵押物优先受偿。

具体规则：

1. 登记必要性：以建筑物、建设用地使用权等不动产抵押的，应当办理抵押登记。登记后，抵押权具有公示公信力，可对抗第三人。
2. 未登记的后果：若未办理抵押登记，虽然抵押合同可能有效，但抵押权未设立。例如，甲将房屋抵押给乙但未登记，后甲将房屋出售给丙并办理过户，乙无法主张优先受偿权。
3. 登记期限与费用：实践中，登记部门可能设定抵押期限（如半年或一年），抵押人需定期办理延续登记并交纳费用。但法律未明确规定登记期限，具体以当地登记部门要求为准。

示例：甲向乙借款100万元，以自有房屋作为抵押，并签订抵押合同。随后，双方办理抵押登记。此时，抵押权自登记之日起设立，若甲到期未还款，乙有权就房屋价值优先受偿。若未办理登记，则乙的抵押权未设立，无法优先受偿。

三、特殊情形下的生效时间

1. 预抵押登记：在商品房预售中，购房人可能办理预抵押登记。预抵押登记在满足正式抵押登记条件时，可转为正式抵押登记，抵押权自正式登记时设立。
2. 在建工程抵押：以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立，且抵押范围包括已完工部分和将来完工部分。

四、法律建议

1. 及时办理登记：为确保抵押权有效设立，建议抵押合同签订后尽快办理抵押登记，避免因未登记导致抵押权落空。
2. 审查抵押物权属：办理抵押前，需核实抵押物权属是否清晰，是否存在查封、扣押等限制情形。
3. 关注登记期限：若登记部门设定抵押期限，需定期办理延续登记，避免因期限届满导致抵押权失效。

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