土地使用证并非由物业办理。具体分析如下：

1. 土地使用证的办理主体
   根据《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例，土地使用证（现通常称为“不动产权证书”中的土地使用权部分）的办理主体为土地使用权人，即依法取得土地使用权的单位或个人。例如：

   • 开发商在完成土地出让手续后，需向自然资源部门申请初始登记；
   • 购房者通过买卖、赠与等方式取得房屋所有权时，需同步办理土地使用权变更登记。

2. 物业公司的角色定位
   物业公司是受业主委托提供物业服务的机构，其职责范围通常包括：

   • 公共区域维护、安保、保洁等；
   • 协助业主办理与物业相关的手续（如装修备案、停车管理）；
   • 但无权代为办理土地使用证，除非业主明确授权且符合法定程序。

3. 特殊情形说明

   • 若开发商在销售商品房时未完成初始登记，可能需配合业主办理后续手续，但此时开发商是以“原土地使用权人”身份参与，而非物业公司；
   • 业主委员会可代表全体业主与物业公司协商服务内容，但无权将行政审批事项（如土地证办理）委托给物业。

建议：若您需要办理土地使用证，应向当地不动产登记中心提交申请，并准备以下材料：

• 身份证明；
• 土地权属来源证明（如出让合同、继承公证书等）；
• 完税凭证；
• 其他登记机构要求提供的文件。

如有进一步疑问，可直接向我咨询具体流程或材料要求。