通过司法拍卖取得未完工的预售商品房 买受人需要承担续建费用如何确定-黄钊律师|法行宝
2025-09-08 房产纠纷

结论前置:通过司法拍卖取得未完工预售商品房后,买受人是否需要承担续建费用及费用如何确定,需结合拍卖公告内容、合同约定、法律规定及实际续建需求综合判断。具体分析如下:

1. 拍卖公告的约定是首要依据

  • 若拍卖公告中明确载明“买受人需自行承担续建费用”或类似条款,则买受人需按约定履行。此类条款属于拍卖程序的特别约定,具有法律约束力。
  • 若公告未提及续建费用,则需进一步分析其他依据。

2. 预售合同的转让与责任承担

  • 根据《民法典》第五百五十五条,当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。若原预售合同中约定开发商需完成续建,但开发商破产导致合同无法履行,买受人通过拍卖取得房屋后:
    • 若合同权利义务未转移:买受人可能仅取得房屋所有权,续建责任仍由原开发商或破产管理人承担(需通过破产程序申报债权)。
    • 若合同权利义务转移:需明确拍卖是否包含合同权利义务的转让。若包含,买受人可能需承担续建义务;若不包含,则无需承担。

3. 法律规定的兜底责任

  • 根据《民法典》第七百九十九条,建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用。若房屋未完工,买受人作为所有权人,可能面临以下责任:
    • 强制续建义务:若房屋属于必须续建的住宅(如涉及公共安全),买受人可能需承担续建费用,否则可能面临行政处罚或无法办理产权证。
    • 自愿续建选择:若房屋非必须续建(如商业用房),买受人可自行决定是否续建,费用由买受人自行承担。

4. 续建费用的确定方式

  • 协商确定:买受人可与原开发商、施工单位或破产管理人协商续建费用,签订补充协议。
  • 司法评估:若协商不成,可通过法院委托第三方机构对续建费用进行评估,作为判决或调解的依据。
  • 参照市场价:若无评估条件,可参照同类工程的市场造价确定费用。

5. 实务建议

  • 拍卖前核查:参与拍卖前,务必核查拍卖公告、预售合同及房屋现状,明确续建责任。
  • 合同条款设计:若可能,在拍卖成交后与相关方签订补充协议,明确续建费用承担主体及金额。
  • 风险防范:预留部分拍卖款作为续建费用,或要求法院在拍卖公告中明确续建费用由原开发商承担。

总结:买受人是否需承担续建费用,需以拍卖公告约定为优先,结合预售合同转让情况、法律规定及实际需求综合判断。费用确定可通过协商、评估或参照市场价方式解决。如有具体案件,建议提供拍卖公告、合同等材料进一步分析。