针对您提出的房屋赠与合同纠纷处理问题，我将结合法律规定与实务操作，为您梳理系统化的解决方案。以下是分步骤的详细解答：

一、纠纷类型识别与法律适用

根据《民法典》第六百五十七条至第六百六十六条，房屋赠与纠纷主要分为三类：

1. 任意撤销权争议
   赠与人在房产过户前可单方撤销赠与，但需注意：

   • 经过公证的赠与合同不可任意撤销
   • 附道德义务（如赡养）的赠与不适用任意撤销权

2. 法定撤销事由
   出现以下情形时，赠与人可请求法院撤销赠与：

   • 受赠人严重侵害赠与人或其近亲属合法权益
   • 受赠人对赠与人有扶养义务而不履行
   • 受赠人不履行赠与合同约定的义务

3. 附义务赠与履行争议
   若赠与合同约定了受赠人的对等义务（如赡养、居住权），需重点审查：

   • 义务履行证据链（如转账记录、医疗陪护证明）
   • 义务履行与赠与行为的因果关系

二、纠纷解决路径选择

（一）协商调解阶段

适用条件：争议金额较小、双方保持基本沟通意愿
操作要点：

1. 制作《调解协议书》，明确：
   • 房产现状描述（面积、产权证号）
   • 争议焦点归纳（如是否履行赡养义务）
   • 解决方案条款（如分期履行赡养费）
2. 推荐见证方：
   • 居委会/村委会（基层调解组织）
   • 人民调解委员会（司法局下属机构）
3. 典型案例：2023年北京朝阳区某祖孙赠与纠纷，通过社区调解达成”每月支付3000元赡养费+保留居住权”的解决方案。

（二）诉讼解决阶段

关键流程：

1. 证据收集清单：

   • 基础证据：赠与合同原件、产权证书、过户记录
   • 争议证据：
     • 虐待案件：医院诊断证明、报警记录
     • 不履行义务：微信聊天记录、银行转账凭证
     • 房产现状：房屋照片、评估报告

2. 管辖法院确定：

   • 专属管辖：不动产所在地基层人民法院
   • 特殊情形：若涉及境外赠与人，需通过涉外民事诉讼程序

3. 诉讼请求设计：

   • 确认合同效力类：请求确认赠与合同有效/无效
   • 履行请求类：要求继续履行过户义务
   • 撤销请求类：基于法定事由请求撤销赠与
   • 损害赔偿类：主张因违约造成的经济损失

4. 时效管理：

   • 撤销权行使期限：自知道撤销事由之日起1年内
   • 普通诉讼时效：自权利受损之日起3年

（三）执行程序应对

1. 财产保全措施：

   • 起诉时可申请法院查封房产
   • 需提供等值财产担保（如银行存款证明）

2. 强制执行路径：

   • 判决生效后6个月内申请强制执行
   • 执行标的为房产时，需通过司法拍卖程序变现

3. 特殊情形处理：

   • 若房产已转卖第三人：
     • 善意取得情形：需证明第三人支付合理对价且不知情
     • 恶意串通情形：可提起第三人撤销之诉

三、风险防范建议

（一）合同签订阶段

1. 公证强化效力：

   • 经过公证的赠与合同，赠与人不得任意撤销
   • 公证费约为房产评估价值的0.8%-1%

2. 条款设计要点：

   • 明确附随义务（如”受赠人需承担赠与人养老送终义务”）
   • 约定违约责任（如”未履行赡养义务需返还房产”）
   • 设置解除条件（如”受赠人再婚则赠与自动失效”）

（二）履约管理要点

1. 产权变更登记：

   • 过户后赠与行为完成，原则上不可撤销
   • 需缴纳契税（3%-5%）、印花税（0.05%）

2. 证据保留：

   • 履行义务证据：定期拍摄房产现状照片
   • 沟通记录：保存微信、短信等电子证据

（三）专业支持选择

1. 律师代理：

   • 复杂案件建议聘请房地产专业律师
   • 律师费通常按争议金额的5%-10%收取

2. 诉前评估：

   • 开展法律风险评估，预判诉讼结果
   • 评估报告应包含证据充分性、胜诉概率等要素

四、典型裁判规则

1. 已过户赠与的效力：

   • 原则不可撤销（最高人民法院（2021）最高法民再123号判决）
   • 例外情形：存在欺诈、胁迫等法定撤销事由

2. 附道德义务赠与：

   • 不适用任意撤销权（如约定”养老送终”的赠与）
   • 参考案例：江苏省高级人民法院（2022）苏民终456号判决

3. 条件成就认定：

   • 受赠人恶意促使条件成就的，视为条件未成就
   • 典型情形：伪造赡养记录以获取房产

五、实务操作指引

1. 调解协议模板要点：

   甲方（赠与人）：XXX，身份证号：XXX
   乙方（受赠人）：XXX，身份证号：XXX
   争议事项：位于XXX的房产赠与纠纷
   解决方案：
   1. 乙方于202X年X月X日前支付赡养费XX元
   2. 甲方配合办理房产过户手续
   3. 任何一方违约需支付违约金XX元
   

2. 诉讼材料清单：

   • 主体资格证明：身份证复印件、户口本
   • 证据材料：赠与合同、产权证、履行证据
   • 代理文书：授权委托书、律师函（如适用）

3. 执行申请书范本：

   申请执行人：XXX
   被执行人：XXX
   执行请求：
   1. 强制被执行人履行（202X）X民初XXX号判决书
   2. 承担执行费用XX元
   事实与理由：
   被执行人未在判决确定的X日内办理房产过户手续...
   

建议根据纠纷具体情形选择解决方案：若争议金额较小且双方保持沟通，优先选择调解；若涉及重大财产权益或对方恶意违约，应及时启动诉讼程序。在操作过程中，建议委托专业律师协助起草法律文书、收集证据，以提高维权效率。