针对物业公司与挂靠的开发公司签订的物业合同，但存在实际业主的情况下，物业费的主张问题，可以从以下几个角度进行分析：

1. 合同效力与业主关系：

   • 合同效力：首先，需要确认物业公司与挂靠的开发公司签订的物业合同是否合法有效。如果合同本身存在违法或无效的情形（如未经业主同意擅自签订、合同内容违反法律法规等），则该合同可能无法作为物业费主张的依据。
   • 业主关系：实际业主是物业服务的最终接受者，也是物业费的实际承担者。因此，无论物业合同是与开发公司还是其他主体签订，最终都需要向实际业主主张物业费。

2. 物业费主张的法律依据：

   • 根据《民法典》及相关规定：物业服务企业有权按照物业服务合同的约定向业主收取物业费。如果物业合同是合法有效的，并且实际提供了物业服务，那么物业服务企业有权向业主主张物业费。
   • 业主抗辩权：业主在支付物业费时，也有权对物业服务的质量、内容等提出异议，并据此进行抗辩。如果物业服务企业未能按照合同约定提供服务，业主有权拒绝支付或要求减少物业费。

3. 主张物业费的具体方式：

   • 协商解决：首先，物业服务企业可以与业主进行协商，就物业费的支付问题达成一致。这种方式成本较低，且有助于维护良好的社区关系。
   • 法律途径：如果协商无果，物业服务企业可以通过法律途径向业主主张物业费。这包括向法院提起诉讼或申请仲裁等。在诉讼或仲裁过程中，物业服务企业需要提供充分的证据证明其已经按照合同约定提供了物业服务，并且业主应当支付相应的物业费。

4. 特殊情况下的处理：

   • 如果物业合同存在瑕疵：如合同签订程序不合法、合同内容不明确等，物业服务企业可能需要先通过法律程序确认合同的效力或完善合同内容，然后再向业主主张物业费。
   • 如果业主拒绝支付且无合理理由：物业服务企业可以依法向法院申请强制执行，要求业主支付拖欠的物业费及可能产生的滞纳金等。

建议：

• 物业服务企业在与开发公司签订物业合同时，应确保合同的合法性和有效性，并尽可能明确合同内容，包括服务范围、服务标准、物业费标准等。
• 在提供物业服务过程中，物业服务企业应严格按照合同约定履行义务，确保服务质量，以减少业主的异议和抗辩。
• 如果遇到业主拒绝支付物业费的情况，物业服务企业应首先尝试通过协商解决问题；如果协商无果，再考虑通过法律途径解决。

在实际操作中，每个案件的具体情况都可能有所不同，因此建议物业服务企业在遇到类似问题时，及时咨询专业律师以获取更具体的法律建议。如果有任何法律问题，也可以直接向我咨询。