房子出租时，物业费的缴纳主体应根据租赁合同中的约定来确定；若合同无明确约定，则由房东（业主）承担物业费。以下是具体的法律分析：

一. 合同约定优先

1. 明确性：根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁合同中关于物业费承担的条款是确定责任主体的直接依据。如果租赁合同中明确规定了物业费的承担方，无论是承租人还是出租人，都应严格按照合同约定来履行。例如，租赁合同中若明确规定“物业费由租户承担”，则租户需按约定缴纳物业费。

2. 法律效力：合同一旦签订，即具有法律约束力，双方必须依约履行。若因物业费缴纳问题产生纠纷，法院将首先依据租赁合同中的约定来判决责任主体。

二. 无约定时业主负责

1. 一般规则：若租赁合同中未对物业费缴纳事项作出明确约定或约定不明确，根据《物业管理条例》第42条的规定，业主作为物业的所有权人，负有缴纳物业费的责任。即房屋出租后，若房东与租户没有约定物业费由谁承担，则物业费应由房东承担。

2. 实际履行：虽然法律规定由出租人承担物业费，但在实际操作中，物业服务企业可能会直接向承租人催缴。若承租人因此缴纳了物业费，其有权基于不当得利等法律规定向出租人要求返还。

三. 避免纠纷的建议

为避免因物业费缴纳问题引发的纠纷，建议在签订租赁合同时，双方应明确约定物业费的缴纳主体及相关责任。这样不仅可以减少争议，还能确保物业费的及时缴纳，维护良好的物业服务关系。

综上所述，房子出租时物业费的缴纳主体应根据租赁合同中的约定来确定；若无明确约定，则由房东（业主）承担。我的观点是，双方应在租赁合同中明确物业费的承担方式，以避免后续不必要的纠纷。如有进一步需要，您可以继续咨询我。