结论前置：原房屋使用性质改变且必须消防备案而未备案的情况下，出租合同的效力可能受到影响，具体取决于房屋是否属于必须经过消防验收的类型以及相关法律法规的具体规定。若房屋属于必须经过消防验收的范围而未经验收，则合同可能无效；反之，若不属于此范围，合同效力可能不受直接影响，但仍存在法律风险。
详细分析
房屋属于必须经过消防验收的情况
法律依据与后果：
- 根据《中华人民共和国消防法》第十三条，特定用途的房屋（如大型商场、酒店、公共娱乐场所等人员密集场所，以及按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程）必须经过消防验收合格后方可投入使用。若此类房屋未经消防验收或验收不合格即签订租赁合同，将违反法律的强制性规定。
- 依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。因此，出租必须经过消防验收而未经验收的房屋，租赁合同可能被认定为无效。
实际影响：
- 合同无效意味着双方基于合同的权利和义务均不存在，承租人可能无法继续使用该房屋，出租人也可能面临法律责任和赔偿风险。例如，若因房屋消防问题导致承租人财产损失或人身伤害，出租人可能需要承担相应的赔偿责任。
房屋不属于必须经过消防验收的情况
法律依据：
- 对于不属于必须经过消防验收的房屋，如普通住宅或小型商业用房，其租赁合同的效力通常不受消防验收的直接影响。然而，这并不意味着出租人可以完全忽视消防安全。
合同效力与风险：
- 在这种情况下，租赁合同的效力可能不受消防验收未备案的直接影响。但是，如果因房屋消防问题导致承租人无法正常使用房屋（如消防设施缺失导致火灾风险增加），承租人可以依据合同约定或法律规定要求解除合同并要求出租人承担赔偿责任。
- 此外，即使合同有效，出租人仍可能因违反消防安全规定而面临行政处罚，如罚款、停业整顿等。
综合考虑其他法律因素
地方性法规与规章：
- 不同地区可能对房屋租赁有额外的规定，包括建筑物的安全标准、租赁合同的必备条款等方面。这些规定可能对未经消防备案的房屋出租有所限制或禁止。因此，在签订租赁合同前，建议了解并遵守当地的相关规定。
法律风险与建议：
- 为避免法律风险，建议在签订租赁合同前确保房屋已经通过了所有必要的验收程序，包括消防验收。如果房屋使用性质已经改变且必须消防备案而未备案，应尽快办理相关手续以确保合同的合法性和有效性。
- 如果已经签订了涉及未经消防备案房屋的租赁合同，建议尽快咨询专业律师以了解具体的法律后果和应对措施。律师可以根据具体情况提供法律建议，帮助当事人降低法律风险。
总结与建议
原房屋使用性质改变且必须消防备案而未备案的情况下，出租合同的效力可能受到影响。为避免法律风险，建议在签订租赁合同前确保房屋已经通过了所有必要的验收程序。如果已经签订了涉及未经消防备案房屋的租赁合同，应尽快咨询律师以了解具体的法律后果和应对措施。作为彭文静律师，我擅长处理房产纠纷、合同纠纷等领域的法律问题，如果您有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。