在三人合租的情况下，如果只有一人与房东签订租赁合同，这确实是一个需要谨慎处理的问题。以下是对此问题的详细解答：
一、合同效力
对于签约人与房东：
- 签订的租赁合同在内容合法、双方意思表示真实的前提下，具有法律效力。签约人需按照合同履行支付租金、合理使用房屋等义务，并享有相应的权利。
对于未签约的合租人：
- 虽然他们未直接在合同上签字，但如果实际入住并分担费用，就与签约人形成了内部的合租协议关系。这种内部协议同样具有法律效力，各方应按约定履行义务。
二、责任承担
对外（对房东）：
- 签约人作为合同的当事人，需对违约行为（如拖欠租金、损坏房屋）承担责任。签约人在承担责任后，可以根据内部合租协议向其他合租人追偿。
对内（合租人之间）：
- 应明确各自的权利和义务，如租金分摊、房屋使用规则等。违反内部约定者，需对其他合租人承担赔偿责任。
三、建议措施
签订内部合租协议：
- 这是非常关键的一步。应详细列明租金及费用分摊方式、房屋使用规则、物品损坏赔偿责任等事项，作为处理纠纷的依据。
明确授权或代表签约：
- 如果无法全体签约，未签约的合租人应出具授权书给签约人，或在合同中明确签约人系代表三人签约。这样可以增强合同的合法性和有效性。
与房东沟通并备案：
- 尝试与房东沟通，说明合租情况，并看能否在租赁合同中补充其他合租人的信息，或共同签订补充协议，明确各自的权利和义务，以避免未来的纠纷。
增强法律意识：
- 所有合租人都应了解自身的权益和义务，以便在出现问题时能够依法维护自己的合法权益。
综上所述，虽然三人合租但只有一人签合同的情况下存在一定的法律风险，但通过签订内部合租协议、明确授权或代表签约以及与房东沟通并备案等措施，可以有效地降低这些风险。同时，合租人也应提升自身的法律意识，以更好地应对可能出现的法律问题。