与社区签订的协议书是否有效，需根据具体情况综合判断。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：
一、协议书有效的基本条件
主体资格：
- 社区（如居委会）作为基层群众性自治组织，具有法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动，包括签订协议书。但需注意，社区签订协议书应在其职责范围内，且不得超越法定权限。
- 例如，社区为管理小区公共事务与业主签订的协议书，若属于其自治职能范畴，则具备主体资格。
意思表示真实：
- 协议书必须是双方自愿签订，不存在欺诈、胁迫等可撤销的情形。双方应基于平等、自愿的原则进行协商，并确保协议条款的真实性和合法性。
- 如社区与业主在平等协商基础上就小区环境卫生管理达成一致，双方意思表示真实，协议书有效。
内容合法合规：
- 协议书内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。
- 例如，协议书中约定的费用收取标准应符合物价管理规定，不得存在乱收费现象。
程序合法：
- 涉及集体重大事项时，社区应按相关法律法规和社区章程规定的程序决策。如未经合法程序决策，可能影响协议书的效力。
- 例如，根据《居民委员会组织法》，涉及居民利益的重大事项需经居民会议讨论决定。若社区未经讨论擅自签订协议书，可能因违反程序而无效。
二、协议书可能无效的情形
主体不适格：
- 社区超越法定职责范围或不具备民事行为能力时，签订的协议书可能无效。
- 例如，社区未经批准擅自签订大规模商业开发协议书，因不具备主体资格而无效。
违反法律法规强制性规定：
- 协议书内容违反法律、行政法规的强制性规定时，协议书无效。
- 例如，协议书中约定的服务标准严重低于法定标准，或存在其他违法条款，协议书可能被认定为无效。
意思表示不真实：
- 存在欺诈、胁迫、恶意串通等情形导致意思表示不真实时，协议书可能被撤销或认定无效。
- 例如，社区隐瞒重要事实与业主签订协议书，业主有权请求撤销。
违反民主议定程序：
- 涉及居民重大利益的协议书未按规定程序决策时，协议书可能无效。
- 例如，社区未经居民会议讨论决定擅自签订大额基础设施建设协议书，因违反民主议定程序而无效。
三、特殊情况与处理建议
- 代签情况：若社区代签协议书，应确保代签人具有法定代理权或明确授权。否则，可能因无权代理而导致协议书无效。
- 协议书签订建议：双方应明确协议条款，特别是权利义务、违约责任及争议解决方式。在签订前，建议对协议书内容进行法律审查，以确保其合法性和有效性。
总结来看，与社区签订的协议书在符合主体资格、意思表示真实、内容合法合规及程序合法等条件下是有效的。但也可能因主体不适格、违反法律法规强制性规定、意思表示不真实或违反民主议定程序等情形而无效。因此，在签订协议书前，双方应谨慎评估协议书的合法性和有效性，并采取相应措施保障自身权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。