住房合同外的约定在一定条件下是具有法律效力的，但具体效力需根据实际情况和法律规定综合判断。以下从几个关键角度为你详细分析：

一、约定内容合法合规

• 有效情形：如果住房合同外的约定内容是双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，那么该约定通常具有法律效力。例如，在房屋租赁合同中，双方口头约定由房东承担部分水电费，只要双方认可且不违反法律规定，该约定就是有效的。
• 无效情形：若约定内容涉及违法活动（如约定在房屋内进行非法经营）或违背公序良俗（如约定以不正当手段获取房屋），则该约定无效。

二、约定形式符合法律规定

• 有效情形：约定可采取书面形式、口头形式或其他形式。在法律无特别规定时，只要能证明约定存在且符合上述有效条件，即具效力。比如，在房屋买卖过程中，双方口头约定了房屋的交付时间，且双方都认可该约定，那么在纠纷发生时，该口头约定也可以作为证据使用。
• 可能无效或争议情形：若法律、行政法规规定或当事人约定应采用特定形式（如涉及房屋产权变更的约定需采用书面形式），而未采用该形式，可能影响约定的效力。例如，双方口头约定将房屋产权转让给一方，但未签订书面合同，在发生纠纷时，该口头约定的效力就可能受到质疑。

三、订立主体具备民事行为能力

• 有效情形：双方当事人需具有相应的民事行为能力，能独立实施民事法律行为，并对约定事项有处分权。例如，两个完全民事行为能力人之间就房屋的额外使用事项进行约定，只要不违反法律规定，该约定就是有效的。
• 无效或可撤销情形：无民事行为能力人实施的约定无效；限制民事行为能力人实施的与其能力不相适应的约定，未经法定代理人同意或追认则无效。对约定事项无处分权者的约定也通常无效。比如，未成年人未经法定代理人同意，就房屋的出租事项与他人进行约定，该约定就是无效的。

四、实际操作建议

• 书面形式优先：鉴于口头约定举证困难，建议尽量采用书面形式明确约定内容，以便在纠纷发生时提供充分证据。在签订住房合同时，可以将合同外的约定以补充协议的形式写入合同，或者单独签订一份补充协议，明确双方的权利和义务。
• 了解法律法规：在进行任何交易或签订合同时，应事先了解相关法律法规，确保行为合法有效，避免因违反法律规定而导致约定无效。比如，在房屋租赁过程中，要了解关于房屋租赁的法律法规，确保租赁合同和合同外的约定都符合法律规定。

综上所述，住房合同外的约定是否具有法律效力，需要综合考虑约定内容、形式、订立主体等多个因素。如果你在住房合同方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。