委托合同中的“高出低进、短付长收”及超期出租行为，并不直接决定合同无效，需结合具体情况分析。
一. 分析“高出低进、短付长收”行为
行为定义：
- “高出低进”指的是中介公司以高于市场价的价格从房东处收房，再以低于市场价的价格出租给租客。
- “短付长收”则是指中介公司向房东支付租金采用短期支付方式（如月付、季付），而向租客收取租金则采用长期支付方式（如半年付、年付）。
法律效果：
- 此类行为本身并不直接违反法律法规的强制性规定，因此不必然导致合同无效。然而，如果中介公司以此手段进行欺诈，例如虚构房源信息、隐瞒房屋真实状况等，则可能构成欺诈行为，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。
二. 分析超合同约定期限出租行为
行为定义：
- 超合同约定期限出租，指的是中介公司在与房东签订的委托合同中约定的租赁期限到期后，仍然继续将房屋出租给租客。
法律效果：
- 根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”。因此，如果房东对中介公司超期出租行为未提出异议，则原租赁合同转化为不定期租赁合同，合同仍然有效。
- 但是，如果中介公司的超期出租行为违反了与房东之间的委托合同约定，或者对房东造成了实际损失，房东有权根据委托合同的约定追究中介公司的违约责任。
三. 综合判断合同效力
- 合同有效性判断标准：根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。
- 结合案情分析：在委托合同中，即使中介公司存在“高出低进、短付长收”及超期出租行为，只要合同双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，那么合同仍然是有效的。然而，如果中介公司的行为构成了欺诈或违反了委托合同的约定，房东或租客有权根据具体情况请求撤销合同或追究中介公司的违约责任。
我建议：对于房东和租客而言，在签订委托合同时应明确约定租赁期限、租金支付方式等关键条款，并密切关注中介公司的履约情况。一旦发现中介公司存在不当行为，应及时采取法律手段维护自身权益。如有进一步需要，您可以继续咨询我。