一份不真实的购房协议书，其法律性质需要从多个角度进行分析。以下是我的详细解答：
- 关于协议书的效力：
- 自始无效：如果购房协议书存在虚假内容，如双方并未有真实的购房意图，或者协议中的条款违反了法律法规的强制性规定，那么这份协议书从一开始就是无效的。无效合同自始没有法律约束力，即合同自成立时起就不具备法律效力。
- 根本不成立：在某些情况下，如果购房协议书因为缺乏必要的法定要件（如双方未签字、盖章，或者协议内容不明确导致无法履行等），那么这份协议书可能根本就没有成立。未成立的合同，自然也就不存在效力问题。
具体到不真实的购房协议书，如果其虚假内容导致了合同无效，那么它就是自始无效的；如果因为虚假内容或其他原因导致合同根本未成立，那么它就是根本不成立的。在实际操作中，这两者可能有一定的重叠，但核心在于合同是否具备法律效力。
法律后果：
- 如果协议书自始无效，那么双方基于该协议书所进行的任何行为（如支付定金、办理过户等）都可能面临法律风险。无效合同自始没有法律约束力，因此双方都有权要求恢复原状，即返还已支付的款项、撤销已办理的手续等。
- 如果协议书根本未成立，那么双方之间的权利义务关系就未形成，任何一方都不能基于该协议书要求对方履行义务或承担责任。
建议：
- 对于购房者来说，在签订购房协议书前，一定要仔细审查协议内容，确保其真实、合法、有效。如果发现协议存在虚假内容或违反法律法规的情况，应立即停止签订并寻求法律帮助。
- 对于已经签订的不真实购房协议书，双方应尽快协商解决，必要时可以通过法律途径来维护自己的合法权益。
总之，一份不真实的购房协议书可能属于自始无效，也可能根本不成立，具体取决于其虚假内容的性质和程度以及是否满足合同成立的法定要件。如果您有类似的法律问题，可以直接向我咨询，我会为您提供专业的法律建议和帮助。