关于办理抵押登记前抵押房产已转让，抵押合同是否有效的问题，需要从多个角度进行分析：
抵押合同本身的效力：
- 抵押合同是抵押人与抵押权人之间就抵押事宜达成的协议，其效力主要取决于合同双方的意思表示是否真实、合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定以及是否违背公序良俗。
- 在办理抵押登记前，抵押房产已转让，并不直接导致抵押合同无效。抵押合同的效力与抵押房产是否已转让无直接关联，除非转让行为本身违反了抵押合同的约定或法律规定。
抵押房产转让对抵押合同的影响：
- 根据《民法典》的相关规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应及时通知抵押权人。若抵押权人能证明转让可能损害抵押权，可以请求抵押人将转让所得价款提前清偿债务或提存。
- 在抵押房产已转让的情况下，抵押合同的效力并不因此受影响，但抵押权的实现可能会受到一定影响。如果受让人愿意代为清偿债务以消灭抵押权，那么抵押权的实现将不会受到阻碍，抵押合同也继续有效。
抵押房产转让合同的效力：
- 抵押房产转让合同的效力认定需要综合考虑多方面因素，包括是否损害了抵押权人的利益、是否符合法定的转让条件等。
- 如果转让行为没有影响抵押权的实现，且符合法定的转让条件（如已通知抵押权人或告知受让人房产处于抵押状态），那么转让合同通常是有效的。
- 如果转让行为可能导致抵押权无法实现（如受让人没有经济能力偿还债务），那么转让合同的效力可能存在争议。
法律建议：
- 对于抵押人而言，在抵押期间转让抵押房产时，应及时通知抵押权人，并确保转让行为不会损害抵押权人的利益。
- 对于受让人而言，在购买已抵押的房产时，应充分了解房产的抵押情况，并谨慎评估自身的经济能力和风险承受能力。
- 如果在抵押房产转让过程中出现纠纷或争议，建议及时咨询专业律师以获取法律帮助和解决方案。
综上所述，办理抵押登记前抵押房产已转让，并不直接导致抵押合同无效。抵押合同的效力主要取决于合同双方的意思表示和合同内容是否合法合规。同时，抵押房产的转让可能会对抵押权的实现产生一定影响，但并不影响抵押合同本身的效力。在处理此类问题时，应综合考虑多方面因素并遵循相关法律法规的规定。如果您有进一步的法律问题或需要更详细的法律建议，请直接向我咨询。