抵押权未登记的案例及相关法律分析
以工行肇庆第一支行与马某、李某的借款纠纷为例，马某、李某因购房资金不足向工行肇庆第一支行借款，并自愿提供其购买的房屋作抵押担保。然而，该房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，并未完成正式的抵押登记手续。后因马某、李某与他人存在经济纠纷致该房被查封，导致抵押登记手续无法完成。当马某、李某未按合同约定履行还款义务时，工行肇庆第一支行向法院提起诉讼，请求对作为借款抵押物的房屋享有优先受偿权。但法院最终判决，因涉案房产尚未正式办理抵押登记手续，工行肇庆第一支行对涉案房产不享有优先受偿权。
法律分析：
抵押权未设立：根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。未办理登记的，抵押权未设立。因此，在工行肇庆第一支行与马某、李某的案例中，由于抵押权未登记，工行肇庆第一支行对涉案房产不享有抵押权。
合同效力与违约责任：尽管抵押权未设立，但根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，工行肇庆第一支行与马某、李某签订的《个人购房借款/担保合同》依然有效。如因一方过错导致未登记，另一方有权追究其违约责任。
补救措施与协商：对于抵押权未登记的情况，双方应尽快协商并补办不动产抵押权登记手续。如无法补办或一方拒绝配合，可采取法律途径维护自身权益。同时，在签订抵押合同时应明确约定相关条款以避免纠纷发生。
无法补办登记时的权益保护：当无法补办登记时，抵押权人可以要求债务人提供其他形式的担保，以增强债权保障。如债务人不能提供其他有效担保，当债务到期不履行时，债权人可通过向法院起诉要求偿还债务。但在执行阶段，债权人只能与其他普通债权人按比例受偿，不享有对该不动产的优先受偿权。
对用户的建议：
在进行不动产抵押时，务必确保办理正式的抵押登记手续，以保障抵押权的有效设立。
如因特殊原因无法办理抵押登记，应与抵押人充分协商，明确双方的权利义务，并考虑采取其他担保方式以保障债权实现。
如发生纠纷，应及时咨询专业律师，了解自身权益并采取相应的法律措施。
如有任何债务债权或房产抵押方面的法律问题，欢迎直接向我咨询。