针对您提出的“租房时房主不在，代理人签字是否有效”的问题，以下是根据相关法律法规和常规做法提供的详细解答：
首先，明确一点，租房合同是租赁双方（即房主和租客）之间的重要法律文件，用于明确双方的权利和义务。在正常情况下，租房合同应由房主本人亲自签字，以确保其真实性和有效性。
然而，在某些情况下，房主可能因各种原因无法亲自到场签字。这时，如果房主希望由代理人代为签字，需要满足一定的法律条件。
一、代理人签字有效的条件
授权委托：房主必须出具亲笔书写的授权委托书，明确授权代理人代为签订租房合同，并注明授权的范围和期限。这是确保代理人签字有效性的关键。
代签人身份：代理人必须是在授权委托书中明确指定的个人，且具备完全民事行为能力。
租客审查：在代理人签字前，租客有权要求查看授权委托书，并仔细审查其中的权限和期限等内容，以确保代理人的签字行为在授权范围内。
二、无权代理的后果
如果代理人没有取得房主的授权委托，或者超出了授权范围进行签字，这种签字行为将被视为无权代理。在这种情况下，租房合同对房主不具有法律效力。如果房主事后追认该合同，则合同自追认之日起生效；如果房主拒绝追认，则合同对房主不发生效力。对于因签订无权代理合同而遭受损失的善意租客，可以向代理人主张赔偿。
三、建议与注意事项
尽量让房主亲自签字：为降低风险，租客应尽量要求房主本人亲自签订租房合同。
查看授权文件：如果确实需要由代理人代签，租客务必在签字前查看并核实房主的授权委托书，确保其真实性和有效性。
保留证据：无论是房主亲自签字还是代理人代签，租客都应妥善保管好相关证据，如合同原件、授权委托书等，以备不时之需。
综上所述，租房时房主不在，代理人签字是否有效取决于是否取得了房主的授权委托以及是否在授权范围内进行签字。租客在签订租房合同时应谨慎审查相关文件，并确保自己的权益得到充分保障。