办公楼未交付前不归物业管，而是由建设单位负责管理。以下是对此问题的详细分析：

一. 法律依据

1. 《物业管理条例》第四十一条：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。这一规定表明，在办公楼未交付给买受人之前，建设单位是物业的责任主体，需要承担包括物业服务费用在内的相关责任。

2. 前期物业管理规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。但这一合同并不意味着在未交付前物业就已经开始全面管理，而是为交付后的管理做准备。在实际交付前，物业的主要工作可能限于部分准备工作或根据建设单位的委托进行特定服务，而非全面接管物业。

二. 实际情况分析

• 建设单位的责任：在办公楼未交付前，建设单位需要对物业进行维护、保养，并承担由此产生的费用，包括可能的物业服务费用。这是因为此时物业尚未交付给买受人，买受人尚未成为物业的实际使用者和管理者。

• 物业的角色：虽然物业可能与建设单位签订了前期物业服务合同，但在实际交付前，物业的主要职责可能限于协助建设单位进行物业的准备工作，如检查物业设施、制定管理计划等，而非全面接管物业并进行日常管理。

三. 结论

办公楼未交付前不归物业管，而是由建设单位负责管理。建设单位需要承担物业在未交付前的相关责任，包括物业服务费用等。物业的角色主要是协助建设单位进行物业的准备工作，并在交付后根据前期物业服务合同的约定进行全面管理。

我建议，在办公楼未交付前，建设单位和物业应明确各自的职责和权利，确保物业的顺利交接和后续管理。如有进一步需要，您可以继续咨询我。