协议买断农村房子的效力并非一概有效或无效，而是需要根据具体情况和法律规定来判断。以下是对这一问题的详细分析：
一、协议有效的条件
买卖双方主体适格：
- 买卖双方必须是同一集体经济组织成员，且具有完全民事行为能力。
- 买方需符合“一户一宅”的原则，即名下没有其他宅基地。
房屋来源合法：
- 出售的房屋必须是出卖人合法拥有的财产，且房屋建设符合相关法律法规。
符合土地规划用途：
- 房屋买卖不能改变土地的农业用途，必须遵守土地规划和用途管制。
经过相关组织同意（部分地区要求）：
- 在一些地区，农村房屋买卖需要经过农村集体经济组织或其他相关组织的同意，并办理相关审批手续。
协议内容合法：
- 协议内容不得违反法律法规的强制性规定，不得损害国家、集体和他人的合法权益。
二、协议无效的情形
买受人不属于同一集体经济组织成员：
- 如果买受人不是本集体经济组织成员，如城镇居民到农村购买房屋，这种买卖行为通常会被认定为无效。
存在恶意串通损害他人利益的情况：
- 如果买卖双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益，协议将被认定无效。
以合法形式掩盖非法目的：
- 当房屋买卖只是表面形式，实际目的是为了实现某种非法活动时，协议无效。
违反法定程序：
- 若农村房屋买卖未经过法定程序，如未经集体经济组织同意、未办理相关审批手续等，买卖协议可能会被认定无效。
三、法律依据
- 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
- 《中华人民共和国土地管理法》第九条：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
- 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
综上所述，协议买断农村房子的效力需要根据具体情况和法律规定来判断。在签订买卖协议前，双方应充分了解相关法律法规和政策要求，确保协议的合法性和有效性。如有任何疑问或争议，建议及时向我咨询，我将为你提供专业的法律帮助。