卖房时，通常情况下定金是可以不退的，但这并非绝对，需根据具体情况来判断。以下是对这一问题的详细分析：
定金的一般原则：
- 定金是一种担保手段，用于确保合同的履行。当交付定金的一方（通常是买方）违约，导致合同目的无法实现时，该方通常无权要求返还定金。相反，如果收受定金的一方（卖方）违约，则需双倍返还定金给交付方。
房屋买卖中的定金：
- 在房屋买卖中，如果买方支付了定金后决定不购买房屋，这通常被视为违约行为，卖方有权根据定金条款没收定金。
特殊情况下的定金退还：
- 如果双方在合同中另有约定，或者存在不可抗力等法定免责情况，定金的退还问题就需要根据具体情形来判断。例如，如果因政策变动导致买方失去购房资格，或者房屋存在严重质量问题导致合同无法履行，这些情况下定金可能需要退还。
实际案例：
- 以一个实际案例为例，买方在多次看房后签订了购房合同并支付了定金。然而，在交房前买方以房屋漏水为由要求解除合同并退还定金。法院审理后认为，买方在签订合同前已对房屋状况有充分了解，漏水问题属于普通质量问题，不影响房屋主体结构和正常使用。因此，买方单方面解约构成违约，无权要求返还定金。
综上所述，卖房时定金是否退还取决于具体情况。如果买方违约且不存在特殊约定或法定免责情况，卖方通常有权不退还定金。但如果存在特殊约定或法定免责情况，或者卖方违约，定金的退还问题就需要根据具体情形来判断。因此，在房屋买卖过程中，双方应明确约定定金条款的内容，并在遇到问题时及时咨询专业律师以维护自己的合法权益。