当卖方出售的房屋存在明显质量问题，而买方已知悉并决定购买时，签订房屋买卖合同需要特别注意以下几点，以确保双方权益得到妥善保护：

一、明确双方信息

首先，在合同中应详细列明买卖双方的姓名、地址、联系方式等基本信息，确保双方身份的真实性和可追溯性。

二、详细描述房屋状况

1. 房屋基本情况：包括房屋的坐落位置、面积、户型、装修状况等。
2. 质量问题披露：卖方应如实披露房屋存在的质量问题，如墙体裂缝、渗水、水电线路老化等，并明确这些问题对房屋使用的影响。
3. 照片或视频记录：建议在合同中附上房屋现状的照片或视频，作为质量问题的直观证据。

三、约定质量标准与验收

1. 质量标准：双方应就房屋的结构安全、防水性能、水电线路等关键方面约定明确的质量标准。
2. 验收条款：约定买方在交房前进行质量验收的时间和方式，可以聘请专业机构进行验收。若验收不合格，买方有权要求卖方进行修复或给予补偿。

四、设定质量保证期与修复责任

1. 质量保证期：对于房屋的重要设施和部位，如防水工程、电气系统等，应设定合理的质量保证期。
2. 修复责任：在质量保证期内，若房屋出现质量问题，卖方应承担免费维修或更换的责任。

五、明确违约责任

1. 卖方违约：若卖方隐瞒质量问题或未按约定进行修复，应承担违约责任，包括支付违约金、赔偿损失等。
2. 买方违约：若买方因自身原因未能按时履行合同义务，也应承担相应的违约责任。

六、争议解决方式

合同中应明确争议解决的方式，如协商、仲裁或诉讼，并约定具体的解决程序和地点。

七、其他注意事项

1. 付款方式：双方应就付款方式、付款时间等作出明确约定，确保资金安全。
2. 过户与交房：明确过户时间和交房时间，以及交房时房屋的状态和附属设施等。
3. 税费承担：确定买卖双方应承担的税费种类和金额，避免后续产生纠纷。

综上所述，在签订房屋买卖合同时，双方应充分沟通并明确约定各项条款，特别是关于质量问题的约定，以确保交易的公平、公正和合法性。同时，建议买方在购房前咨询专业人士或律师的意见，以更好地保护自己的权益。