商品房预售合同并非正式合同，而是买卖双方在商品房未建成时预先达成的书面协议，它具有一定的法律效力，但与正式合同有所区别。以下是对这一问题的详细解答：

1. 预售合同与正式合同的区别：

   • 预售合同：是在商品房尚未建成时，由买卖双方就房屋预先出售达成的协议。它主要确定买卖双方的意向和基本条款，如房屋交付时间、价款支付方式等，类似于预约合同。
   • 正式合同：通常是在商品房建成后，具备交付条件时签订的。正式合同会细化和确认预售合同中的内容，明确房屋的具体状况、交付时间、违约责任等重要条款。

2. 预售合同的法律效力：

   • 预售合同虽然不是正式合同，但它在双方自愿、平等的基础上签订，对买卖双方均具有法律约束力。
   • 预售合同在一定条件下可以转化为正式合同，通常是在开发商取得相关证件并符合交付条件后。

3. 签订预售合同时的注意事项：

   • 仔细阅读合同条款，确保了解并同意其中的内容。
   • 关注房屋交付时间、价款支付方式、违约责任等关键条款。
   • 保留好合同原件及相关证据，以备后续可能需要维权时使用。

综上所述，商品房预售合同并非正式合同，而是商品房买卖过程中的一个阶段性协议。然而，它仍然具有法律效力，并且对于保障买卖双方的权益具有重要意义。在签订预售合同时，务必仔细阅读合同条款并妥善保管相关文件。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。