案外人能撤销不动产抵押登记，但需要满足一定的条件和程序。
案外人需证明对抵押物拥有能排除抵押权执行的权益：
- 案外人需要证明在抵押权设立之前，自己已经合法占有抵押物。
- 或者证明自己对抵押物享有物权期待权，例如已经支付大部分购房款且实际占有房屋等情况。
- 还能证明抵押权人的抵押权有瑕疵，比如抵押权设立违反法定程序等。
案外人需向执行法院提交书面异议：
- 法院会对案外人提交的书面异议进行审查。
- 如果异议成立，法院会裁定撤销抵押权。
- 如果异议不成立，案外人可以通过其他法律途径寻求救济。
第三人撤销之诉：
- 如果案外人因自身无责的事由没有参加诉讼，且有证据证明生效裁判文书部分或全部内容有误，且损害其权益，可以在知道权益受损日起6个月内，向作出文书的法院提起第三人撤销之诉。
- 若法院查明抵押登记确实错误，可能会判决撤销该抵押登记。
综上所述，案外人要撤销不动产抵押登记，需要证明自己对抵押物拥有能排除抵押权执行的权益，并向执行法院提交书面异议。如果异议不成立或需要进一步法律救济，可以考虑通过其他法律途径或提起第三人撤销之诉来维护自己的权益。如果您在这方面有具体的法律问题或需要进一步的帮助，请直接向我咨询。